Ante la huida de muchos propietarios-arrendadores de viviendas desde el segmento del arrendamiento de vivienda habitual al de vivienda de temporada, entiendo necesario ofrecer una perspectiva de las ventajas y dificultades que dicho tipo de arrendamiento pueden ofrecer a un propietario para obtener la mayor rentabilidad posible
Dentro de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, es necesario diferenciar el arrendamiento de vivienda de temporada del de vivienda turística: el turístico, normalmente comprimido en fechas puntuales, por días o semanas, suele tener un uso tipo vacacional; el de temporada se distingue por plazos más o menos prolongados, que pueden abarcar desde periodos semanales hasta meses o incluso años, pues, aunque muchos lo desconocen, un arrendamiento de temporada realmente puede durar más de un año, siempre y cuando exista causalidad, es decir una causa o necesidad real temporal por parte del arrendatario (inquilino), léase, por ejemplo, una familia que está a la espera de que termine la edificación del piso que ha comprado con un plazo, por ejemplo, de 18 meses.
La condición de la existencia de una causa de temporalidad que motiva la necesidad del arrendatario (inquilino) para justificar dicho contrato, depende simplemente de la situación y necesidad de éste, y nada tiene que ver con la querencia, voluntad o necesidades del propietario. En este sentido es esencial tener claro que formalizar un contrato de este tipo sin esa causalidad puede devenir en la nulidad del acuerdo de temporalidad y la asimilación del contrato al de vivienda habitual con todos sus condicionantes, incluido el del plazo de 5 años, al que el arrendatario en el que no concurra una causa estricta de temporalidad tendría derecho.
Son ideales el perfil de los estudiantes, el trabajador que se desplaza a una ciudad con un contrato laboral temporal o la familia que está a la espera de que le entreguen su vivienda
Teniendo en cuenta que muchos arrendatarios necesitados de una vivienda habitual están dispuestos a aceptar cualquier propuesta de temporalidad para salir del paso y cubrir su necesidad inmediata, para ellos sería muy sencillo simplemente aceptar dicha condición de temporalidad al formalizar el contrato de arrendamiento para después no irse del inmueble al término del plazo acordado en el contrato alegando que realmente buscaban una vivienda estable y no concurría ninguna causa de temporalidad, planteando de facto la nulidad de la temporalidad para continuar en la vivienda como si fuera un arrendamiento de vivienda habitual.
Ventajas e inconvenientes del arrendamiento de temporada
Aceptando la existencia de una causa real el arrendamiento de temporada tiene la ventaja inestimable para el Arrendador de que el plazo del arrendamiento se encuentra limitado al plazo acordado en el propio contrato y no se encuentra sujeto por tanto a condiciones tan exigentes como la prórroga del plazo hasta esos 5 años que establece la ley para los arrendamientos de vivienda habitual o a las defensas legales que este tipo de arrendamiento ofrece a los arrendatarios, en muchos casos a costa de la seguridad jurídica del arrendador.
Sin embargo, el arrendamiento de vivienda de temporada también tiene sus inconvenientes, dado que está sujeto a otras circunstancias que limitan o dificultan su rentabilidad. La primera de ellas es que se trata de un mercado en el que actualmente existe una mayor oferta que demanda con lo que las posibilidades de poder encontrar un arrendatario adecuado que enlace con otro y después otro disminuyen, disminuyendo paralelamente la posibilidad de obtener una rentabilidad interesante.
Modelo de rentabilidad
¿Qué se podría considerar como un perfil adecuado y cuál sería el modelo óptimo de rentabilidad en este tipo de arrendamiento? Desde mi punto de vista, el estado o situación ideal para un propietario-arrendador sería el de un arrendatario con una situación estable para un periodo temporal largo por encima de los 7 u 8 meses, logrando tras su salida encontrar un nuevo arrendatario en no más de 2 meses…. Sin embargo, esta situación sin ser imposible, no es tan sencilla y desde luego no es la más habitual, pues es muy frecuente que a lo largo de un año se enlacen diferentes arrendamientos y que entre uno y otro se acumulen dos, tres o cuatro meses con la vivienda vacía hasta encontrar un nuevo arrendatario, para finalmente tener una ocupación de solamente seis o siete meses con la merma de rentabilidad que conlleva.
Son ideales el perfil de los estudiantes, con una ocupación alta, donde el plazo del arrendamiento se ajusta normalmente a 10 meses, asegurando una rentabilidad interesante; o también el del caso del trabajador, que se desplaza a una ciudad con un contrato laboral temporal durante un tiempo acotado pero amplio; o la familia que necesita cubrir el plazo hasta que le entreguen la nueva vivienda o reformen la vivienda actual. Pero no siempre es tan sencillo encontrar esos perfiles y con mucha frecuencia nos encontramos con personas con necesidades por periodos más cortos y que hacen más difícil “casar” un arrendamiento con el siguiente.
De los perfiles indicados, la demanda del alquiler para estudiantes sigue un flujo regular ya que estos intensifican su búsqueda a partir del mes de marzo o abril de cada año, de cara al curso siguiente, llegando en septiembre los rezagados. El resto de tipologías de demanda no se mueven en base a ningún tipo de ciclo, siendo una demanda totalmente irregular, puntual y difícil de predecir que es lo que finalmente ataca y limita la rentabilidad.
Otro aspecto a considerar es también el de la fiscalidad, que aunque es diferente en función a la región en la que se tribute, puede ser sensiblemente más gravosa en los arrendamientos de vivienda habitual frente a los de temporada.
Características del arrendamiento de vivienda turística
No quiero dejar de hacer una breve mención al arrendamiento de vivienda turística que maneja otros patrones de rentabilidad. Este tipo de arrendamiento de vivienda se encuentra condicionada a la obtención de una licencia de alquiler turístico. Pero la mera disposición de dicha licencia tampoco es una garantía de rentabilidad superior a la del arrendamiento de vivienda habitual. La garantía de su rentabilidad óptima viene dada normalmente por la capacidad de obtener una ocupación media-alta durante el año. Tiene una fiscalidad más alta y en muchos casos se contrata a operadores especializados que suponen gastos a considerar y aunque su rentabilidad puede ser bastante más alta que la de la vivienda habitual siempre es necesario considerar que es su ocupación media la que determinará finalmente su menor o mayor rentabilidad.
Actualmente, el Gobierno se encuentra en proceso de estudio para limitar los arrendamientos de vivienda de temporada, que se han convertido en “refugio” de una parte de la oferta de vivienda en arrendamiento, debido a la problemática que rodea al arrendamiento de las viviendas habituales. No sabemos lo que resultará finalmente pero ya se intuye que puede ser un aldabonazo definitivo para expulsar también a los propietarios de esta versión del arrendamiento de viviendas, con la consiguiente nueva reducción de oferta que se puede prever.
Al final va a ser que se va a acabar regulando un mercado de vivienda idílico para el arrendatario: con precios limitados, plazos obligadamente largos y numerosas limitaciones para unos y beneficios para otros pero, eso sí, ¡vacío de viviendas para alquilar! ¿Se imaginan?
Artículo original publicado en Noticias de Gipuzkoa.
