Este documento resume las principales modificaciones de interés práctico introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de octubre de 2026, el cual ya ha entrado en vigor a la espera de su ratificación en la Diputación Permanente.
También se publicó el Real Decreto-ley 28/2026, pero no haremos referencia al mismo debido a que no entra en vigor hasta el 15 de noviembre, siendo además probable que no sea ratificado.
Arrendamientos de vivienda de temporada
Régimen transitorio de contratos formalizados antes del 8 de octubre de 2026
Los contratos de vivienda de temporada celebrados antes de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley mantienen, hasta el vencimiento del plazo pactado, la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y el régimen jurídico que les resultaba aplicable. Alcanzado ese vencimiento, quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga. Si el arrendamiento temporal se renueva, pasa a regirse por las nuevas reglas de los arrendamientos de vivienda temporal.
Régimen jurídico de los nuevos contratos
En cuanto a los contratos de temporada que se formalicen a partir del 8 de octubre, se asimila su régimen jurídico al de las viviendas destinadas a vivienda habitual, quedando sometidos al título II de la LAU (modificación del apartado 2 del artículo 4 de la LAU).
Concepto: se entiende por arrendamiento de vivienda temporal el que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por una causa justificada y acreditable.
Condiciones
- Tener un domicilio habitual distinto a la vivienda temporal arrendada.
- Tener una causa real, justificada y acreditable de temporalidad, como estudios, desplazamiento laboral limitado en el tiempo, necesidad de alojamiento durante las obras en la vivienda habitual o la espera de la entrega de una vivienda adquirida.
- La ausencia de la causa de temporalidad lo privará automáticamente de su naturaleza temporal y comportará su sumisión a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos a la fecha de formalización del contrato.
- La carga de la prueba de la causalidad recaerá en el arrendador. Será recomendable e incluso necesario documentar la causalidad.
Duración y prórrogas
La duración del arrendamiento de vivienda de temporada deberá ser superior a 31 días y no exceder, como regla general, los 12 meses, atendiendo a las causas que la motiven.
Prórroga. Podrá prorrogarse si la suma del periodo inicial y el de prórroga no supera los 12 meses, salvo que la causa de temporalidad subsista, dejando así una puerta abierta a prórrogas que sobrepasen los 12 meses en los supuestos en que persista la causalidad. En cualquier caso, hay que contemplar que el contrato de temporada y la prórroga no casan demasiado bien en la nueva normativa y hay que actuar con cuidado.
Si el contrato excede de 12 meses sin causa de temporalidad o se novan o suceden más de dos contratos de vivienda temporal de forma consecutiva entre las mismas partes, se entenderá celebrado como un contrato de vivienda habitual.
Desistimiento en arrendamientos de temporada
El arrendatario tiene derecho a resolver el arrendamiento en cualquier momento una vez transcurrido 1 mes desde su formalización, siempre que lo comunique con 10 días de antelación.
No habrá lugar a la aplicación de ningún tipo de indemnización por la resolución anticipada.
Límites de precio
Cuando se celebren varios contratos de temporada de forma sucesiva, la renta de un contrato posterior no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al valor resultante de aplicar el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de vivienda (IRAV).
En contratos por habitaciones, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales de dichas habitaciones no podrá exceder de la renta total que pudiera estar pactada en el contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.
En zonas tensionadas, deberán respetarse, además, los límites de renta aplicables.
Conservación y reparaciones
En arrendamientos de vivienda temporal, corresponde al arrendador la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido en los arrendamientos temporales.
Igualmente le corresponden las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
Procedimiento ante reparaciones detectadas por el arrendatario
- Comunicación del arrendatario al arrendador en el más breve plazo.
- Obligación de respuesta del arrendador en 5 días hábiles.
- Si no hubiera respuesta, el arrendatario podrá hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación a este, descontar su importe del precio de la renta del mes siguiente.
Garantías adicionales
Las partes podrán pactar en arrendamientos de temporada garantías adicionales que no podrán exceder de una mensualidad de renta.
No se podrá exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.
Arrendamientos de vivienda habitual
Régimen transitorio de contratos anteriores
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley y bajo el régimen jurídico de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, seguirán en todo bajo el régimen jurídico de dicha norma, salvo en lo relativo a:
- La prórroga obligatoria de 2 años que indicamos más abajo (disposición final quinta).
- La limitación extraordinaria de la actualización de rentas al 2 % aplicable a los contratos cuyas rentas deban actualizarse entre la fecha de entrada en vigor del nuevo Real Decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027.
Prórroga tácita
El artículo 10 de la LAU mantiene la prórroga anual hasta un máximo de tres años cuando, una vez alcanzada la duración mínima legal —cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica—, ninguna de las partes ha comunicado en plazo su voluntad de no renovar. El preaviso es, como regla general, de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario; el arrendatario puede evitar la renovación de una anualidad comunicándolo con un mes de antelación.
Prórrogas extraordinarias
En contratos firmados bajo el Real Decreto-ley 29/2026
- Prórroga extraordinaria de 1 año. Finalizado el periodo de prórrogas obligatorias (5 o 7 años), o incluso el periodo de 3 años de prórroga tácita si hubiera habido lugar a ella, el arrendatario, previa solicitud y si justifica una situación de vulnerabilidad social y económica, podrá forzar una prórroga de 1 año.
- Prórroga extraordinaria en zona tensionada de 3 años. En un mercado declarado tensionado, finalizado el periodo de prórrogas obligatorias o el de prórroga tácita, el arrendatario, previa solicitud, podrá forzar la prórroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, a los que no podrá oponerse el arrendador.
- Ambos supuestos son obligatorios salvo que el arrendador ejerza, conforme a la ley, la cláusula de necesidad de ocupar la vivienda arrendada para vivienda permanente suya o de sus familiares de primer grado o por adopción o de su cónyuge…
En los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la ley actual y que se encuentran bajo el régimen de la Ley 29/1994, cuando finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, ya sea por vencimiento de su periodo de prórroga obligatoria (5/7 primeros años), de prórroga tácita o de la tácita reconducción del Código Civil (una vez superadas todas las prórrogas legales), y siempre que el arrendatario se encuentre al día en los pagos, podrá este, previa solicitud, exigir la aplicación de una prórroga de 2 años, obligatoria para el arrendador. Si la vivienda se encuentra en zona tensionada, el arrendatario tendrá derecho a que la prórroga sea por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
Desistimiento en arrendamientos de vivienda habitual
El arrendatario tiene derecho a desistir una vez transcurridos los 6 primeros meses con una comunicación previa con 30 días de antelación.
No habrá lugar a la aplicación de ningún tipo de indemnización por la resolución anticipada.
Límites de renta en zonas tensionadas
En zona tensionada, la renta de inicio del contrato no podrá superar, como regla general, la última renta que hubiera estado vigente en los 5 años anteriores, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de dicha renta. La norma permite un incremento adicional del 10 % en supuestos tasados y acreditados, entre ellos determinadas actuaciones de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y contratos de duración igual o superior a 10 años.
En zona tensionada y siendo el arrendador un «gran tenedor», la renta pactada al inicio de un nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, sin que, además, la suma de la renta acordada y los gastos imputables al arrendatario pueda suponer un importe superior al precio de referencia indicado.
Actualización anual de las rentas
La actualización anual de las rentas requiere pacto expreso. Si existe pacto, pero no se especifica el índice o la metodología de referencia, se aplicará el IRAV.
En todo caso, el incremento no podrá superar la variación porcentual del IRAV en los términos del artículo 18.1 de la LAU.
En un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (anterior a la ley actual), cuya renta deba ser actualizada entre la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 y el 31 de diciembre de 2027, la actualización podrá ser negociada entre las partes, con sujeción a las siguientes condiciones:
- Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.
- En los demás casos, el incremento será el que se pacte entre las partes y, en ausencia de pacto, el incremento de la renta no podrá superar el 2 %.
Reparaciones en vivienda habitual
Cuando las reparaciones afecten a su habitabilidad, seguridad o salubridad o, en general, sean necesarias las previstas en el apartado 1 del artículo 21, el arrendatario podrá requerir al arrendador, por escrito y adjuntando un presupuesto razonable, que las ejecute.
El arrendador dispondrá de un plazo de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.
Transcurrido dicho plazo sin respuesta o ante una negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. El coste deberá ser razonable y adecuado a los daños y desperfectos, y estos deberán acreditarse documentalmente.
Garantías adicionales
Las partes podrán pactar en arrendamientos de vivienda habitual garantías adicionales que no podrán exceder de dos mensualidades de renta.
No se podrá exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.
Contratos de vivienda habitual y de temporada: aspectos comunes
Desahucios
Se suspenderán los procesos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 en diversos supuestos de personas demandadas vulnerables y sin alternativa habitacional. Por ejemplo, cuando el demandante se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados mediante adquisiciones gratuitas o por debajo del 70 % de su valor de referencia o de tasación de mercado.
Por otra parte, si el demandante fuera diferente al perfil anterior y siempre para supuestos en que la parte demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, se involucra a la Administración competente para proporcionar una solución habitacional a la parte demandada.
Cláusula de necesidad
El arrendador mantiene el derecho a recuperar la vivienda en los supuestos de necesidad de ocuparla para sí o para sus familiares en las condiciones recogidas en la ley. Incluso para aquellos contratos anteriores al Real Decreto-ley sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se hace la mención expresa de que dicho derecho se podrá ejercitar aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, no siendo exigible dicho requisito siempre que concurra una causa real y acreditada de necesidad.
Gastos imputables al arrendatario (aplicable a alquileres de vivienda de temporada y habitual)
Las partes pueden pactar por escrito que determinados gastos generales no individualizables correspondan al arrendatario siempre que se indique su importe anual a la fecha del contrato y se respeten las limitaciones legales.
Dichos gastos solo podrán incrementarse por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de lo que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
Se prohíbe la imposición de los tributos asociados a la vivienda (pudiendo asociarse como tales el IBI o la tasa de basuras).
Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores serán en cualquier caso de cuenta del arrendatario.
En zona tensionada y existiendo un contrato anterior en los últimos 5 años, no se podrán imputar al arrendatario cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones o contribuciones especiales que no estuviesen recogidos en aquel. Podrá aplicarse una actualización del 10 % sobre la última renta en distintos supuestos de rehabilitación, mejora de accesibilidad o bien cuando el contrato se firme por un periodo de 10 o más años.
En zona tensionada, haya o no haya existido un contrato en los 5 años anteriores y sea o no sea gran tenedor el arrendador, la suma de la renta pactada y de los gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones o contribuciones no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, salvo que se trate de otros servicios no esenciales para la perfección del contrato de arrendamiento, tanto en los contratos de arrendamiento de vivienda como en los de temporada.
Derecho de adquisición preferente
En el supuesto de venta de una vivienda arrendada, tendrá el arrendatario un derecho de adquisición preferente.
Se le atribuye un derecho de tanteo sobre la finca antes de su venta durante 30 días una vez le sea comunicado de forma fehaciente y con las limitaciones que establece la ley.
Asimismo, podrá ejercitar un derecho de retracto con sujeción a lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil si no se le hubiera hecho la notificación previa o se hubiera omitido alguno de los requisitos exigidos.
Para poder inscribirse la venta en el Registro de la Propiedad, se deberá justificar la realización de las notificaciones indicadas en los párrafos anteriores o, en su caso, si la vivienda vendida no estuviera arrendada, será obligatoria la manifestación expresa del vendedor en la propia escritura, bajo pena de falsedad en documento público.
No se podrá incluir una renuncia al derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.
Resolución de contratos
A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, al que será recomendable acompañar fotografías, inventario y lectura de contadores.
Caso de no suscribirse dicho documento, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.
Información obligatoria de los arrendamientos en su comercialización
La publicidad de las ofertas de arrendamiento debe incluir la siguiente información:
- El índice de referencia del precio del alquiler de vivienda si se encuentra en zona tensionada.
- El límite de la renta aplicable y la referencia a la normativa y los parámetros que determinen dicho límite en los ámbitos sujetos a limitación legal de la renta.
- La condición de gran tenedor del arrendador cuando proceda.
- 10 inmuebles o más a nivel nacional.
- 5 inmuebles o más en zonas tensionadas (si así lo determinara la normativa del ámbito).
Contratos de viviendas de uso turístico
La cesión temporal para viviendas de uso turístico queda sujeta a su propio régimen específico derivado de la normativa sectorial turística, estableciéndose una duración máxima de 31 días para estos contratos.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
