Entrevista

Un poder preventivo es una medida de autocuidado

Un poder preventivo es una medida de autocuidado

Madrileño de nacimiento y con raíces en Murcia, comienza a ejercer la profesión en Gipuzkoa en 2003 y, desde 2007, en la capital Donostiarra. En su paso por el Meeting Day nos contó en una entrevista de Iñigo Garaicoechea, cuáles son los problemas habituales que se encuentra en notaría.

Iñigo Garaicoechea: ¿Qué ocurre cuando un cliente no habla el idioma a la hora de firmar en notaría?

Manuel Cánovas: En primer lugar la escritura debe redactarse siempre en alguno de los idiomas oficiales del lugar donde se firma la escritura. Es decir, en Donostia, por ejemplo, se podría redactar en castellano o euskera. Si alguno de los intervinientes no conoce el idioma oficial no podrá firmar salvo que venga acompañado de un traductor.

Esta persona no necesariamente tiene que ser un traductor jurado, como se exigía hace años, sino que debe ser una persona cercana, de la confianza del cliente, que asume la responsabilidad de traducir. Mucha gente habla inglés y por tanto le podemos hablar en inglés y explicarle pero, casi todos los notarios siempre preferimos que haya un traductor porque así nos excluimos responsabilidad. Basta que no le vaya bien la cosa para que diga que es que el notario no entendió o no tradujo bien.

Iñigo Garaicoechea: Para nosotros es muy importante que el cliente esté capacitado y legitimado para una firma notarial. ¿Qué problemas genera la legitimación, por ejemplo, en casos de incapacidad?

Manuel Cánovas: Aquí hay dos temas diferentes. Una cosa es legitimar, que es decir quien puede hacer una venta, porque es propietario, porque tiene poder, etc. Y por otro lado está la capacidad intelectual. En este aspecto, la ley 8/21 cambió el régimen de incapacidad, por tanto, ya no se puede declarar judicialmente que una persona es incapaz, porque atenta contra su dignidad. Ahora, se le provee de un jurado, que antiguamente era el jurador asistencial, que le acompaña a tomar determinadas decisiones. Ya no podemos pedir una sentencia y ver que esta persona es incapaz y decirle no firmas. Solo en el caso de que la falta de capacidad sea absoluta ese jurador pasa a ser lo que antiguamente era un tutor jurador representativo y todo eso deriva en un documento judicial.

Iñigo Garaicoechea: ¿Y qué hacemos cuando viene un cliente convencido de tener un poder total y, sin embargo, el apoderante ha devenido incapaz en un periodo posterior?

Manuel Cánovas: En todas las escrituras veréis que cuando se utiliza un poder hay una frase en la cual se dice que «el apoderado asevera la subsistencia de poder y de sus facultades representativas», En principio, los poderes, por ley, por código civil, desaparecen y se revocan: automáticamente por falta de capacidad de quien los ha dado. Salvo que sea un poder preventivo.

«Una vez que la transferencia OMF está hecha, es irrevocable»

lñigo Garaicoechea: ¿Qué es un poder preventivo?

Manuel Cánovas: Un poder preventivo es una medida de auto cuidado. Es un poder que se otorga a otra persona en previsión de que el día de mañana pueda. Está expresamente autorizadoa utilizarlo. Debe otorgarse antes de la incapacidad, por eso es preventivo.

lñigo Garaicoechea: Cambiando de tema, en los medios de pago se está haciendo muJ·frecuente el pago mediante transferencias OMF. ¿Cuándo se hacen efectims estas transferencias?

Manuel Cánovas: Tardan dos o tres horas, pero si haces la compraventa a las dos de la tarde te la has jugado. Eso sí, una vez que están hechas son irrevocables. Es decir, una vez que te dan el justificante de que se ha hecho efectiva, ya no se puede cambiar. Otra cosa es cuando se ve reflejado en la cuenta.

lñigo Garaicoechea: Los clientes cada vez son más exigentes y quieren la inmediatez del pago

Manuel Cánovas: Pasa exactamente igual que con los cheques. Salvo que te hagan un cheque de la misma entidad, no lo vas a cobrar en el día, lo vas a compensar y van a pasar dos días. Pero tu del cheque te fías y a lo mejor de la transferencia no, pero es exactamente lo mismo, las dos son irrevocables.

lñigo Garaicoechea: ¿Y qué hacemos para tranquilizar al cliente?

Manuel Cánovas: Solemos hacer una cosa intermedia. Vendes pero no das carta de pago hasta que no se hagan efectivos los fondos. Que quede claro en el documento que he vendido pero no he cobrado. Si te dan un cheque contra cuenta, lo que antes llamábamos un talón, evidentemente siempre estás en el aire. Por eso ya prácticamente nadie utiliza los talones contra cuenta porque te la vacían y es una estafa. Pero si es un cheque bancario que el notario comprueba como auténtico no tienes de qué preocuparte. La transferencia, pues si hay un préstamo, la hace el del bancoy ya tienes la confianza. Ahora bien, si te vienen con una transferencia hecha de un banco extranjero, ese documento es susceptible de ser manipulado.

lñigo Garaicoechea: Unido a esto tenemos la Ley contra el blanqueo de capitales, donde hay unas exigencias en el caso de que el dinero venga a través de una cuenta extranjera. ¿Qué impedimentos pueden darse en notaría?

Manuel Cánovas: La comprobación del origen de los fondos la hacen los bancos cuando abres una cuenta y vas a hacer transferencias. Cuando vienen directamente del extranjero el notario tiene que hacer un pequeño expediente para comprobar de dónde vienen los fondos, que se resume básicamente en que entregue la declaración de la renta para ver que tiene fondos suficientes, declarar cuál es su profesión, cuál es su actividad y poco más. No suele haber problemas salvo que tengan cosas que el notario ya ve que son raras. Entonces, investiga un poco más y se comunica directamente a la OCP que ahí existen unos fondos, para que puedan hacerle un seguimiento. Porque en la mayoríade los casos no puedes decirle no te dejo firmar, salvo que sea algo flagrante.

«Cuando el cliente viene acompañado de un agente inmobiliario normalmente la cosa está controlada»

lñigo Garaicoechea: Como nos ha pasado con algún cliente recientemente, el banco estadounidense emitió unas cartas a cada uno de los intervinicntes en la operación declarando y manifestando que ese dinero era lícito y que venía de forma lícita lo que,  de algúna forma, nos salvaguarda de responsabilidades. ¿Es suficiente?

Manuel Cánovas: Necesitas que esté firmado por alguien que tenga poderes. Es decir, que la persona que firma el documento tenga legítima su firma, y la persona que a su vez legitima su firma, sea una persona responsable. es importante porque en Estados Unidos los notarios son simplemente legitimadores de firmas, no tienen conocimientos jurídicos. Hay que tener la precaución de que no esté firmando un empleado de la esquina de la sucursal de al lado del McDonals, sino que sea alguien que sabe de eso y que te indique exactamente cuál es el origen de los fondos.

lñigo Garaicoechea: Algunos de los grandes problemas que solemos tener en las inmobiliarias suelen estar relacionados con las comunidades de vecinos,  derramas u obras.  ¿A nivel notarial también os encontráis con estos problemas?

Manuel Cánovas: Depende de si el cliente viene con una agencia o como particular. Cuando viene con agente y éste se ha mirado bien el tema no suele haber problemas. Pero, si es un particular, a veces nos encontramos con acuerdos de la comunidad de propietarios que están adoptados pero no están presupuestados; acuerdos que están adoptados y presupuestados, pero se van a pagar a lo largo de los años, etc. Y, por lo tanto, a ver quién paga eso. Es decir, vienen sin solucionar el problema. En algunas ocasiones si la comunidad decide arreglar la fachada puede salir a cinco mil euros por piso, entonces si ese acuerdo ya está adoptado, presupuestado y faltan las obras, tienes que hacer una retención del precio y guardarlo. Pero la retención del precio es muy complicada porque normalmente ya están emitidos los cheques y es más engorroso. Que para solucionarlo, se tienen que ir y lo rehacen, pero todo eso retrasa bastante la firma.

lñigo Garaicoechea: ¿Y si es con una subvención?

Manuel Cánovas: Si resulta que es con una subvención del Gobierno Vasco y a partir de ese momento va a tener que pagarse todos los meses durante tres años, pues la Ley dice claramente que las derramas las paga quien es propietario cuando sean exigibles, con lo cual setraslada. Fuera de que se pueda pactar entre las partes lo que queráis. Pero todos esos pactos previos se deben hacer en las agencias inmobiliarias, no en la notaría.

lñigo Garaicoechea: ¿Queé mas problemas importantes se generan con frecuencia en las notarías?

Manuel Cánovas: Cuando el cliente viene acompañado de un agente inmobiliario normalmente la cosa está controlada. Pero también hay bastante diferencia entre agentes con experiencia y formados y los que no lo están. Aunque lo más importante es la colaboración directa, que no vengan con mucha prisa, que hablen con el notario en la medida de lo posible porque lo que estamos firmando son trámites importantes.

lñigo Garaicoechea: Respecto a los protocolos electrónicos y la la firma telemática o digital, ¿se va a sustituir el papel?

Manuel Cánovas: La última Ley 11 / 23 modifica el régimen de funcionamiento digital de administraciones, notarías y registros. Aunque lleva poco tiempo, no hay demasiada novedad, pero poco a  poco se irá sustituyendo el papel. Entonces, en materia de notarías, básicamente tiene tres cosas que son las más llamativas. La Ley prevé, primero, un protocolo electrónico. Como sabéis, los documentos originales, desde hace 500 años, se guardan en la notaría y cuando el notario se jubila, se trasladan o al notario siguiente o a un archivo personal pero son originales en papel, como los documentos y los papiros. Se archivan, se protocolizan, se guardan, y luego al final van a un registro.

Ahora se hace una segunda fase, no se han atrevido a hacer la matriz electrónica, que significa que tendría que estar firmada con una tarjeta digital, pero que la gente aún no tiene, solo los profesionales. Entonces lo que se hace es una reproducción exacta de esa matriz, pero sin firmas, y se sube a un protocolo electrónico que está archivado en la sede central del consejo general del notariado. Y eso tiene jurídicamente el mismo valor que el original. Es decir, que, si ahora mismo se pierde el papel, con el original se puede reproducir.

lñigo Garaicoechea: Y luego están lascopias, ¿no?

Manuel Cánovas: Sí, las copias son los documentos timbrados que al final firma el notario. Ahora, la copia también puede ser electrónica, si lo quieres, y en ese caso te mandan por correo electrónico un documento firmado electrónicamente con un código QR para que veas que es auténtico. Pero salvo las gestorías nadie nos suele pedir esto. De momento, las copias electrónicas, para inscribirlas en el registro, las tenemos que mandar directamente desde la notaría porque no tienen los registros habilitados aún.

«Los documentos notariales tienen muchos conceptos, pero uno de ellos es en función de la cuantía del documento»

lñigo Garaicoechea: ¿Y rase puede firmar los documentos por veideoconferencia?

Manuel Cánovas: De momento solo se permite para determinados documentos. Ya se están aprobando documentos mercantiles, constituciones sociales, apoderamientos para las pólizas mercantiles y de civil. También las declaraciones de obra nueva de un promotor cuando no va a vender. Los poderes también se pueden hacer por videoconferencia.

lñigo Garaicoechea: ¿Cuáles son los problemas que te encuentras cuando no hay intermediaciún inmobiliaria?

Manuel Cánovas: Normalmente tienes que decir a las partes qué documentos tienen que traer y a veces los traen y a veces no. Muchas veces ni siquiera saben qué es cada documento, como el certificado de la comunidad, el certificado de estar al corriente de pagos en el Ayuntamiento o el IBI. Todo eso se les escapa un poco. O tampoco saben cuál es el alcance de la intervención del notario. La gente no sabe exactamente si le conviene comprar, no tiene un informe de las circunstancias físicas o jurídicas de la finca previa. Se tiran a la piscina porque no hay un agente externo que haya comprobado exahustivamente el estado de la vivienda.

lñigo Garaicoechea: ¿Un no residente puede apoderar para la compraventa? 

Manuel Cánovas: Tiene que dar un poder para hacer una compraventa. Primero tienes que acceder a través de la plataforma específica notarial y luego debes tener tu firma electrónica ya cotejada y que ésta sea compatible con los sistemas de comprobación que se establecen. Este procedimiento está actualmente en proceso de activarse.

lñigo Garaicoechea: La nueva obligación que tiene el notario para depositar el documento telemático en el archivo, ¿lo acaba pagando el usuario?

Manuel Cánovas: Hay dos cosas aquí, el tema de la incorporación al protocolo, o sea, primero es cotejar el documento e incorporarlo, lo que genera una diligencia que son tres euros, en total unos seis euros. Pero luego está el tema del doble folio, el exceso de folios. Los documentos notariales tienen muchos conceptos, pero uno de ellos es en función de la cuantía del documento o si no tiene cuantía, pues treinta euros. Y otro es lo que le llaman el exceso de folios.

Tecnicamente tiene por objeto cubrir la complejidad del documento, pero no es del todo cierto porque hay documentos extensos que son muy sencillos, las minutas por ejemplo. Y luego también el coste de encuadernación, porque si se emiten tres escrituras cada tomo son unos cientoveinte euros. Entonces el exceso de folios va sobre el grosor del documento. Lo que ocurre ahora es que tenemos un protocolo electrónico, con el mismo valor y coste pero para el que no han modificado la norma de arancel, entonces hay una interpretación del consejo general que te dice que tienes que cobrar doble folio. Pero en tanto que el Ministerio de Economía se aclara en los aranceles notariales se tomó la decisión de cobrar el protocolo electrónico en una pequeña parte para poder retribuir el servicio y esperar a la resolución del ministerio de economía.

Qualis Óptima