Un análisis comparativo con la crisis de 2006-2007 para entender los primeros síntomas de enfriamiento en el sector inmobiliario donostiarra.
Los últimos datos del mercado inmobiliario en San Sebastián reflejan, cuando menos, un importante nivel de tensionamiento de los precios, situando a nuestra ciudad a la cabeza en cuanto al precio máximo incluso a nivel nacional, con 6.420 €/m², según el último informe publicado por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad, con datos extraídos de las ventas reales registradas en el Registro de la Propiedad en relación al segundo trimestre de 2026.
«El proceso del cambio de tendencia fue lento, pero inexorable. Aquel vendedor que reaccionó con rapidez consiguió vender su inmueble con un ajuste de precio o, en el peor de los casos, con una ligera bajada”
Ante esta circunstancia, muchos nos preguntamos hasta dónde puede escalar esta situación, si tiene todavía mucho recorrido o si pudiera producirse un cambio de dinámica.
Llegados a este punto, creo que podría ser ilustrativo hacer un ejercicio de trasladarnos en el tiempo y recordar lo que ocurrió en un momento distinto de la historia, pero que, sin embargo, presenta, en mi opinión, ciertas similitudes con la situación actual, principalmente en cuanto a los mecanismos de mercado en la forma en que se inicia una desaceleración.
Me refiero a los años 2006 y 2007, cuando, al igual que ahora, el mercado inmobiliario alcanzó cotas históricas de tensionamiento de los precios. Si bien en aquel momento las circunstancias de la economía y, especialmente, del ámbito financiero que finalmente desembocaron en una crisis global eran muy diferentes de las actuales, lo cierto es que el mercado inmobiliario, después de una prolongada evolución expansiva, sufrió un vuelco que derivó en una intensa caída de los precios.
Quisiera reflexionar en este artículo sobre cómo se produjo aquel cambio de tendencia, más allá de su intensidad, y contrastar si, de alguna manera, puede presentar alguna similitud con la situación actual.
Anatomía del cambio de ciclo: lecciones de la crisis de 2006-2007
Viví con intensidad y en primera fila la evolución del mercado durante aquel periodo y el resumen de cómo se produjo el cambio de tendencia de un mercado expansivo a otro de contracción podría ser el siguiente.
El mercado inmobiliario venía registrando incrementos récord de precios un año tras otro desde finales del siglo pasado, durante los años noventa. Ya en los años 2005 y 2006, incluso el mercado nos sorprendía a los profesionales con ventas que, en ocasiones, ni nosotros mismos nos creíamos por los elevados precios alcanzados.
«La ecuación baja oferta + alta demanda es, en principio, muy favorable a la continuidad del crecimiento de los precios”
Digamos que el mercado escalaba día a día, de modo que un piso que hoy se vendía por un determinado precio era sustituido al día siguiente por otro inmueble similar que salía a la venta por un precio todavía mayor y que, además, sorprendentemente, acababa vendiéndose.
Es curioso porque, en ese sentido, la ambición humana parece insaciable cuando se trata de vender una vivienda. Incluso cuando el mercado está en máximos, queremos más y más, aspirando a precios incluso por encima de lo que parece razonable. Pero cuando el mercado encuentra salida a esos precios, parece que nos da la razón.
Pero esta dinámica tuvo un final y el proceso se corrigió desde arriba hacia abajo.
Cómo se ajustan los precios: el efecto dominó desde el segmento alto
En aquel momento, los incrementos de precio comenzaron a generar un primer efecto en el segmento del mercado de inmuebles de precios más altos. Ante una subida de precios indiscriminada, el segmento de viviendas de más de 600.000 € empezó a sufrir dificultades para su venta. Los plazos de comercialización comenzaron a prolongarse y empezaron a acumularse más inmuebles en oferta.
La experiencia me dice que fueron las entidades financieras las primeras en detectar la situación, pues ellas eran una parte importante del problema. Los siguientes en percibir que algo estaba ocurriendo en el mercado inmobiliario fuimos quienes vivíamos de cerca el sector y, finalmente, al cabo de un tiempo —yo diría que a partir de 2009—, comenzó a ser percibido por la población en general.
Así comenzamos a detectar los primeros síntomas ante la disminución del ritmo de ventas. A partir de ahí, y al cabo de algunos meses, los precios comenzaron a estabilizarse, sobre todo en el segmento de precios más altos, porque es el primero en el que se observan dificultades para cerrar operaciones.
«La conclusión que me atrevo a ofrecer es que ya es una evidencia que el tensionamiento de los precios está produciendo una estabilización del mercado en las zonas con precios más tensionados”
Mientras tanto, en el segmento de precios más económicos —en San Sebastián me refiero a inmuebles por debajo de 500.000 euros— las ventas seguían fluyendo.
La estabilidad del mercado en el segmento de precios más altos evolved hacia un primer ajuste de precios. Y me refiero a ajuste no tanto como una bajada de precios, sino como un ajuste de las expectativas excesivas de los propietarios respecto al precio al que pretendían vender sus inmuebles.
Es decir, si una vivienda vale 100 porque ese es el precio al que se han estado vendiendo inmuebles similares hasta ese momento y se está comercializando por 120, si no consigue venderse, llevar el precio a 100 para venderla no supone tanto una bajada como un “ajuste de expectativas excesivas”.
Una vez iniciada esta dinámica de ajuste de precios en el segmento medio-alto, comenzó a detectarse que los precios de los segmentos más económicos empezaban también a frenar su expansión, digamos que por un efecto dominó.
Si el segmento de precios altos frena, los segmentos de precios inferiores no pueden seguir creciendo indefinidamente porque terminarían acercándose demasiado a aquellos, tratándose de inmuebles con peores prestaciones. Es decir, es el propio mercado el que comenzó a equilibrarse y corregirse.
La lentitud del cambio de tendencia y la reacción de los propietarios
En ese momento, aproximadamente en 2009, estalló la crisis económica con toda su intensidad.
Tal y como he comentado, la población es la última en detectar lo que está ocurriendo y, en ese sentido, los propietarios que en aquel momento tenían sus viviendas en el mercado trataban de mantener sus precios sin detectar que se avecinaba, en este caso, no solo un parón, sino un auténtico tsunami. Incluso nuevos propietarios que entraban con sus viviendas en el mercado seguían incorporando expectativas de precio que el mercado ya no era capaz de digerir.
De alguna forma, el mercado real iba por delante y, al encontrarse en un cambio de tendencia, esta circunstancia acabaría afectando a aquellos propietarios que no reaccionasen a tiempo, porque el mercado ya no estaba dispuesto a pagar esos importes.
El proceso del cambio de tendencia fue lento, pero inexorable. Aquel vendedor que reaccionó con rapidez consiguió vender su inmueble con un ajuste de precio o, en el peor de los casos, con una ligera bajada. Quien no lo hizo entró en una vorágine de corrección de precios que le llevó a perder una oportunidad y acabar vendiendo, al cabo del tiempo, a un precio sensiblemente inferior al que hubiera podido obtener si hubiera reaccionado a tiempo ante aquel cambio de tendencia.
El mercado actual: factores diferenciales y primeros síntomas de enfriamiento
¿Por qué he querido recordar aquella dinámica en estas líneas? ¿Acaso tiene la situación actual alguna similitud con aquella? ¿Qué está ocurriendo realmente ahora en el mercado?
Yo diría que el punto de partida de la economía es muy diferente en la actualidad. Las entidades financieras se encuentran en una situación aparentemente saneada, si bien existen circunstancias geopolíticas que imprimen una notable inestabilidad general.
Por otra parte, hay un aspecto muy relevante, la baja oferta inmobiliaria, que constituye un factor esencial a la hora de entender el alza de los precios. La ecuación baja oferta + alta demanda es, en principio, muy favorable a la continuidad del crecimiento de los precios.
Sin embargo, conforme estos han ido incrementándose, empiezan a detectarse algunas plazas —con San Sebastián a la cabeza, y otras como determinadas zonas residenciales del centro de Madrid, Málaga o las Islas Baleares— donde los precios se encuentran entre los más altos de todo el país y donde comienza a observarse que la demanda se está enfriando en la compra de viviendas de los segmentos de precio más alto.
«La incógnita es cuál será la capacidad de arrastre del enfriamiento de los segmentos más tensionados hacia el resto del mercado, cuánto tiempo puede llevar y con qué intensidad podría producirse el ajuste”
¿Les suena algo esto? En concreto, y por ser la ciudad en la que interviene principalmente quien suscribe este artículo, en San Sebastián el tensionamiento de los precios ya está teniendo algunos efectos que se reflejan en las estadísticas.
La demanda se va enfriando: el inversor no encuentra atractiva la compra a precios tan tensionados; el inversor arrendador tampoco encuentra atractivo comprar para arrendar ante la incertidumbre normativa y el temor que esta le genera; el comprador extranjero tiene realmente poco peso en San Sebastián, a diferencia de otras ciudades como Alicante, Málaga o incluso Madrid; y, finalmente, muchas personas están siendo expulsadas del mercado a causa de su menor capacidad de compra.
En consecuencia, los plazos de venta del segmento de precios más altos ya han comenzado a alargarse desde principios de año. El volumen de ventas ha empezado a disminuir en ese segmento de precios, la oferta de inmuebles en comercialización se está incrementando y, en consecuencia, han comenzado a producirse, desde hace ya algún tiempo, los denominados «ajustes» de precios.
Hacia un mercado de dos velocidades e incertidumbres futuras
La conclusión que me atrevo a ofrecer es que ya es una evidencia que el tensionamiento de los precios está produciendo una estabilización del mercado en las zonas con precios más tensionados.
Las zonas o segmentos de precios menos tensionados, donde la accesibilidad a la compra alcanza a un mayor volumen de población, parecen tener todavía cierto recorrido, ya que mantienen un importante volumen de ventas y, en consecuencia, un margen de crecimiento de precios.
En este sentido, hay que tener en cuenta que, en la lista de poblaciones con precios más caros, después de las seis u ocho poblaciones cuyos precios oscilan entre el máximo de San Sebastián, con 6.420 €/m², y los más de 4.000 €/m², el resto de las principales poblaciones del país se sitúan por debajo de los 3.000 €/m², y muchas de ellas incluso por debajo de los 2.000 €/m².
Son, por tanto, mercados mucho más accesibles y, ante la baja oferta existente, los precios mantienen todavía margen de crecimiento. Así lo reflejan las estadísticas, con subidas interanuales de entre el 10 % y casi el 20 % en muchas poblaciones.
Diría que estamos entrando en un mercado de dos velocidades. La incógnita es cuál será la capacidad de arrastre del enfriamiento de los segmentos más tensionados hacia el resto del mercado, cuánto tiempo puede llevar y con qué intensidad podría producirse el ajuste.
Y podríamos preguntarnos: ¿Estamos ante el comienzo de un cambio de ciclo o simplemente ante una estabilización de los segmentos que han alcanzado antes sus límites de accesibilidad?
Muchas incógnitas aún, por lo que habrá que seguir de cerca al mercado.
Artículo original publicado en Noticias de Gipuzkoa.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
