Las reparaciones en un contrato de arrendamiento

Nuestra experiencia nos demuestra que uno de los problemas más recurrentes en los arrendamientos son las averías, roturas y sus consiguientes reparaciones, así como la determinación de las responsabilidades para una u otra parte.

Reparaciones

Se producen incidencias tanto durante la vigencia del contrato como a su término, en el momento de la entrega o devolución del inmueble al propietario

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Normalmente se incluye en los contratos la cláusula que hacer referencia al artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que “las pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Esta frase genera muchas dudas y disputas entre la parte contratante. La clave esta en determinar qué son las pequeñas reparaciones y, por tanto, hasta dónde llega la responsabilidad de cada parte.

Clasificación de daños

Daños producidos por un mal uso o un uso negligente

Producidos por el arrendatario o cualquier persona a su cargo o de su entorno en el uso del inmueble. La responsabilidad de la reparación recaerá en todos los casos en el arrendatario.

Pequeñas reparaciones

• El artículo 21.4 de la LAU se refiere al desgaste por el uso ordinario (mantenimiento), pero no lo que se menoscabe por el paso del tiempo (obsolescencia). Pero, ¿cómo se diferencia entre ambos conceptos? ¿cómo es posible saber si un electrodoméstico se estropea porque tiene varios años o porque no se ha mantenido adecuadamente?
• Hay sentencias de los tribunales que establecen que no es aceptable que “el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo”. 
• Sentencias que establecen que el inquilino también se debe hacer cargo de “aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación”. Aquí entrarían:
  • Las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso.
  • Reparaciones de objetos que son de uso ordinario.

Como ejemplos de estas pequeñas reparaciones podríamos citar una manilla que se desprende, una avería en el sistema de recogida de persiana, en la cisterna del baño, bombillas que hay que sustituir, un grifo que gotea o tiene una leve fuga de agua, la avería de una pieza de la lavadora de coste reducido aunque requiera la salida de un técnico…

Otras reparaciones que no se considerarían pequeñas reparaciones

Podríamos citar, por ejemplo, en contraste con las anteriores, la rotura del motor de la lavadora por obsolescencia programada o por cualquier motivo que no sea consecuencia de un uso negligente del arrendatario y que exija una reparación más costosa o incluso la sustitución del electrodoméstico.

Estaríamos hablando de reparaciones de un coste superior y, por tanto, no las podríamos englobar dentro del grupo de pequeñas reparaciones.

Cómo actuar ante daños o averías

Ante esta situaciones, nuestra experiencia nos permite realizar algunas recomendaciones a las personas que se encuentren con situaciones de este tipo tanto durante la vigencia del contrato o en la resolución del mismo.

Durante la vigencia del contrato, nuestras recomendaciones ante cualquier incidencia son:

1. Analizar con calma en qué consiste la avería y sus causas, así como el tipo de reparación que debe realizarse y su presupuesto.
2. Tratar las reparaciones con tranquilidad. Si la relación entre las partes es fluida y no hay abusos, se logran acuerdos intermedios que satisfacen a ambas partes. Sobre todo, cuando la relación arrendaticia existe desde hace tiempo (y el nivel de incidencias ha sido bajo) es bueno dar prioridad a mantener esa buena relación y ser flexibles en la solución por ambas partes.
3. Ser flexible en un primer momento, aunque también se debe ser firme cuando el inquilino toma por costumbre reclamar y exigir la reparación de cualquier anomalía incluso las comentadas como pequeñas reparaciones.
4. En ocasiones se arriendan viviendas en un estado regular, que conlleva un precio de mercado más reducido. La vivienda debe cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, pero a partir de ahí el arrendatario ha aceptado su estado y el precio y el propietario no tiene la obligación de atender reclamaciones para la mejora del inmueble más allá de las indicadas previamente.
5. Realizar un mantenimiento de la vivienda realizando trabajos de conservación y mejora cada vez que la vivienda queda vacía. Esas inversiones permitirán que la vivienda se mantenga en mejor estado y obtener así una mayor rentabilidad por el arrendamiento, tanto por posibilitar la obtención de una renta supero, como por lograr minimizar el tiempo que el inmueble se encuentre vacío.
6. Por último, recomendamos a los arrendatarios que cuiden el inmueble como si fuera suyo. Deben ser cuidadosos en el uso del inmueble y mentalizarse que la obligación de mantener el piso es principalmente suya, dado que son quienes ostentan la posesión del mismo.

Al final del contrato

En la entrega de llaves son frecuentes las reclamaciones por deterioros existentes en el inmueble, por problemas de daños, o incluso por suciedad acumulada fuera de lo normal y que requieren incluso la actuación de profesionales para su limpieza, con la consiguiente reclamación del propietario que puede conllevar una retención de parte de la fianza. Es por ello que nos permitimos sugerir:

• El propietario no siempre puede exigir que le entreguen la vivienda como se encontraba el primer día, pues el mero desgaste por el uso no requiere reparación alguna y menos cuando el arrendamiento ha durado varios años.
• El Arrendatario debe revisar y limpiar la vivienda que antes de devolver.
• En el momento de la entrega de llaves y antes de dar el visto bueno a la entrega, el Propietario debe revisar el inmueble detenidamente ante el Arrendatario, tratando de detectar y poner en conocimiento de este cualquier anomalía cuya reparación pudiera ser exigible, en cuyo caso debería comunicarlo al Arrendatario en ese mismo momento mediante un breve escrito que debería entregarle quedándose con una copia del recibí del Arrendatario.

A continuación, y en el supuesto de que existan daños cuya reparación es exigible al propietario, debería solicitar con urgencia un presupuesto de reparación, procediendo a devolver la fianza descontando el importe presupuestado.

Una vez realizada la reparación, deberá remitir la factura y, en su caso, devolver el importe que hubiera podido sobrar si la factura hubiera sido menor de lo presupuestado o por el contrario exigir el resto del importe si hubiera superado al importe presupuestado.

Conclusión

Desde Araxes recomendamos que se acuda a profesionales contrastados que puedan asesorarte en el proceso del arrendamiento y que ayudarán a que el mismo se desarrolle con seguridad y sin sobresaltos.

En Araxes, tenemos una larga trayectoria en la gestión de arrendamientos, siendo líderes en el arrendamiento de viviendas. Nuestro trabajo se orienta en dos direcciones:

La comercialización

Consiste en la búsqueda de clientes interesados en tomar en alquiler un inmueble, la negociación del acuerdo y el cierre documental del mismo hasta que el inquilino esté instalado en el inmueble.

La gestión del inmueble una vez iniciado el arrendamiento

Que denominamos servicio de Gestión Integral del Arrendamiento:

• Gestionando todas las circunstancias que rodean al contrato, incluidas las incidencias que pudieran surgir durante el arrendamiento.
• El propietario se despreocupa de la gestión, que queda en nuestras manos a cambio de una cuota mensual.
• Disponemos de dos modalidades de gestión integral con hasta 50 servicios distintos:
  • Servicio Premium (46 servicios)
  • Servicio Premium Plus (4 servicios adicionales, garantizando incluso el impago de rentas)

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¿Quieres más información? Estaremos encantados de recibirte e informarte con mayor detalle. Nuestras puertas están totalmente abiertas por y para ti.