Perspectiva del mercado inmobiliario

Estar operando diariamente en el mercado inmobiliario nos aporta una visión amplia y distinta, además de una información fundamental. En este artículo tratamos de explicar qué ha ocurrido con el mercado inmobiliario en el pasado reciente y cuál es su situación actual.

El pasado reciente del mercado inmobiliario

Podemos comentar como algo sabido que, tras 10 años (desde 1996 hasta 2007, aproximadamente) de fuertes incrementos en los precios de los inmuebles, y especial de la vivienda, estos empezaron a corregirse a la baja, al mismo tiempo que apareció la crisis económica que nos sigue afectando. Con caídas anuales sustanciales, que han variado entre un 3% y 5% durante los años de corrección más suaves (2009, 2010, 2013, y 2014), y en torno al 8%-10% de corrección de precios durante los años de caída más intensa (2008, 2011 y 2012).

La caída media acumulada en San Sebastián se cifra en el 45%

La caída media acumulada en San Sebastián, desde máximos del 2007, podemos cifrarla en un 45% aproximadamente. El cálculo de dicha caída media conlleva caídas de distinta intensidad en los distintos barrios de la ciudad, de modo que podemos estar hablando de que las correcciones menos intensas se han producido en lugares más atractivos y por tanto más valorados, como pueden ser la primera línea de playa o el barrio de Ondarreta, donde los precios han caído un 30%, frente a zonas cuyas caídas son próximas a la media, como pueden ser Ayete (42%), Lorea (45%), Gros (40%), y zonas con caídas más intensas, como Alza-Larratxo-Trintxerpe (55%) donde incluso hay casos de inmuebles que, por su funcionalidad, por su antigüedad o por su tipología constructiva, la caída ha llegado a ser de hasta el 60%.

Lógicamente estamos refiriéndonos a medias, por lo que incluso en cada uno de los barrios puede haber diferencias en función de la calidad de la edificación, estado, antigüedad, ubicación dentro del barrio, etc.

Para llegar a esas conclusiones, nos basamos en estudios pormenorizados con datos tomados de ventas reales y ciertas de estos años, en las que hemos participado en calidad de intermediarios, por lo que conocemos y tenemos en cuenta absolutamente todos los datos y detalles de los inmuebles que utilizamos en nuestros estudios: precio real de venta, estado, altura, vistas, ubicación, orientación etc., conformando una amplia y rigurosa base de datos que nos permite llevar una estadística muy aproximada a la realidad.

Aunque lo subjetivo de una ciencia como la de las Tasaciones nos impide decir que nuestros resultados estadísticos tengan una cualidad de certeza indiscutible por muy rigurosos que sean, sí tenemos el convencimiento de que las desviaciones con la realidad son mínimas.

El futuro probable en nuestro mercado inmobiliario

Así como lo ocurrido en el pasado lo tenemos bastante claro y está sustentado en datos reales, en lo relativo al futuro del mercado inmobiliario y de su evolución, las cosas no están tan claras. Nuestra opinión es que, ahora mismo, el mercado está terminando de corregir sus precios, siendo probable que estemos entrando en un periodo de precios estables, que probablemente se prolongue durante los próximos 3 o 4 años.

Esta teoría está basada en que, si bien la situación económica ha podido mejorar durante los dos últimos años —con distintos datos estadísticos que así parecen confirmarlo—,  la recuperación de la economía se prevé lenta si atendemos a datos como los índices de paro, la reducción real de salarios y la consiguiente reducción general de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, y el temor general que aún nos inunda y que hace que veamos los datos optimistas con cierta precaución.

Es cierto que ha habido un repunte de ventas y operaciones inmobiliarias en general, pero no hay que dejarse engañar, porque venimos de datos de venta realmente ridículos. Podríamos decir que, en Gipuzkoa, hemos pasado de venderse un 60%-65% menos que en momentos de máximas ventas —año 2006— a venderse en los dos últimos años, un 40% o incluso un 35% menos. Por lo tanto, es cierto que el mercado se ha espabilado pero hay que tener en cuenta de donde veníamos para valorar que aún estamos en un volumen de ventas no demasiado importante.

En cierto modo, se pasó de una situación donde los propietarios de los inmuebles tenían la sartén por el mango en las transacciones inmobiliarias, a otra situación, en la que era comprador quien la tenía. Nos atrevemos a decir que, aunque es probable que el equilibrio de fuerzas se encuentre cerca, aún sigue primando la posición de fuerza de la demanda, por ser aún más amplia que la oferta.

Quien no acierta al fijar el precio de venta, no vende

Una última realidad que merece ser destacada es que quien no acierta al fijar el precio de venta, no vende. Hay numerosos casos de inmuebles que no han ajustado de manera suficiente el precio durante los años pasados, y aún siguen sin venderse, cuando inmuebles similares han sido vendidos, por disponer precisamente de precios acordes al mercado de hoy. También es cierto que así como hace 2 o 3 años no acertar con el precio suponía un claro perjuicio a corto o medio plazo, debido a que el efecto inmediato de ese error era la acumulación de más meses e incluso años sin conseguir vender, lo cual con caídas interanuales de entre el 4% y el 10% suponía acumular pérdidas adicionales, hoy sin embargo, con precios estables, ese efecto de pérdida adicional no se da, encontrándonos en un mercado más benévolo para el propietario.

Estaremos en cualquier caso muy gustosos de atender a nuestros clientes y tratar de transmitirles en cada momento la situación del mercado, así como su afeccion a un inmueble concreto.