En un artículo anterior, publicado en enero (Tratando de entender el mercado a través de la historia), repasaba la evolución del mercado inmobiliario desde inicios de este siglo. Hoy considero necesario complementarlo desde otro enfoque que nos ayude a analizar las causas de la crítica situación actual de la vivienda y que, a su vez, sirva como punto de partida para plantear posibles soluciones.
Podríamos comenzar con algunas preguntas clave: ¿de dónde venimos?, ¿por qué hemos llegado hasta aquí?, ¿hemos tensado en exceso la cuerda entre los distintos actores del mercado?
Es un hecho que, tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y el hundimiento del mercado entre 2007 y 2014, este ha resurgido de sus cenizas.
La caída de precios fue uno de los principales detonantes: a partir de 2014, con valores sensiblemente inferiores a los de 2007, muchas personas que habían permanecido a la espera durante los años más duros decidieron volver a comprar. Esto provocó un incremento progresivo del volumen de compraventas, que se aceleró aún más tras la pandemia, en un proceso in crescendo que, a día de hoy, parece no encontrar techo.
A este fenómeno se sumaron otros factores. Por un lado, el aumento de población inmigrante con necesidad de acceso a vivienda; por otro, la entrada de inversores que encontraron en el sector inmobiliario un refugio atractivo para sus ahorros tras la caída de precios. Ambos elementos han contribuido a intensificar la demanda.
Resulta evidente que todas estas causas están directamente relacionadas con el incremento de la demanda. Cabe preguntarse, por tanto, si la Administración pública —con los numerosos recursos técnicos de los que dispone— debería haber sido capaz de anticipar esta situación y actuar en consecuencia para mantener cierto equilibrio en el mercado o, al menos, corregir sus desviaciones. Sin embargo, da la sensación de que ni los responsables políticos ni sus numerosos asesores han logrado encauzar el problema de forma efectiva. Pero continuemos.
A este bloque de factores vinculados a la demanda hay que añadir otro igualmente determinante: la escasa producción de vivienda nueva. Si analizamos los datos del INE (por ejemplo, a través de epdata.es), observamos que hasta 2007 existía un equilibrio razonable entre la compraventa de vivienda nueva y de segunda mano. Tras la crisis, ambas cayeron, pero mantuvieron cierta proporcionalidad. No obstante, desde 2014 ese equilibrio se rompe: mientras la vivienda de segunda mano se recupera y crece año tras año en volumen, la de nueva construcción permanece prácticamente estancada, siendo este uno de los factores esenciales de la actual falta de vivienda.
La pregunta es inevitable: ¿por qué se ha frenado la producción de vivienda nueva durante más de una década?
Una primera explicación se encuentra en la propia crisis del sector. Hasta 2007, la actividad inmobiliaria era intensa y contaba con la participación de miles de pequeños promotores que, al igual que los autónomos en otros sectores, contribuían de forma decisiva a la generación de oferta, una oferta que el mercado necesitaba y absorbía perfectamente. Sin embargo, fueron precisamente estos actores los que más sufrieron el impacto de la crisis, desapareciendo en gran medida por su menor capacidad de resistencia.
Pero, ¿por qué no han regresado tras la crisis? Las razones son diversas. Muchos quedaron arruinados o profundamente debilitados, sin capacidad —ni incentivo— para volver a asumir riesgos cuando el mercado comenzó a recuperarse.
Pero no es solo una cuestión empresarial. La actuación de la Administración también ha tenido un peso significativo. Incapaz de detectar el verdadero problema y lejos de facilitar la actividad edificatoria, se ha sumergido en un proceso de sobrerregulación y de control de la actividad edificatoria, con una proliferación de normas y procedimientos que alargan de forma excesiva los plazos en un camino sin fin hasta que se coloca el primer ladrillo. A ello se suma que ni la Administración ni los actores intervinientes han sabido liberar el suelo e impulsar el desarrollo de proyectos en el volumen necesario. El resultado es que, desde que un promotor adquiere un terreno hasta el inicio de la construcción, pueden incluso transcurrir varios lustros.
Esta realidad es especialmente problemática, porque muy pocas empresas tienen capacidad para adquirir suelo y mantenerlo improductivo durante tanto tiempo sin retorno. Unido al aumento del riesgo, el atractivo de la inversión disminuye. No es de extrañar que muchos de aquellos pequeños promotores que dinamizaban el sector hoy hayan desaparecido.
A pesar de ello, desde diversos sectores se sigue demonizando al promotor inmobiliario, cuando realmente es una pieza clave en la solución al problema.
Sin rentabilidad no hay inversión, y sin inversión no hay actividad. Es una ley básica de la economía, aún más evidente en un sector complejo y de alto riesgo como el inmobiliario.
Otro factor relevante es la carga fiscal. En línea con lo que ocurre en otros sectores, como el de los carburantes, una parte muy significativa del precio final de la vivienda —entre un 30 % y un 35 %— corresponde a impuestos y tasas acumuladas a lo largo de todo el proceso. Esto encarece el acceso para el comprador y reduce los márgenes del promotor, desincentivando especialmente proyectos de vivienda social, donde la rentabilidad es más limitada.
Por último, no podemos olvidar el parque de vivienda ya existente. Un volumen considerable de inmuebles permanece vacío o desocupado y podría contribuir a aliviar la situación si fueran atraídos y se incorporaran al mercado del alquiler.
Sin embargo, vemos que el marco normativo y el clima social actuales no solo no incentivan esta incorporación, sino que, en muchos casos, generan el efecto contrario, ahuyentándolos de forma constante, en un goteo sin fin, al no estar dispuestos a poner en riesgo sus ahorros o arriesgarse a sufrir problemas que les compliquen la vida sin necesidad.
La inseguridad jurídica percibida por esos propietarios los lleva a la incertidumbre; esta, al miedo; y el miedo, a la inacción.
Las causas, en gran medida, apuntan también a las soluciones. Es cierto que muchas requieren tiempo, pero, como en cualquier ámbito —y especialmente ante una situación crítica—, lo primero debería ser realizar un diagnóstico riguroso. Solo a partir de ahí es posible aplicar un tratamiento adecuado.
Aun cuando se están planteando algunas soluciones en la línea adecuada, sigue habiendo diagnósticos que parecen estar condicionados más por factores políticos que por la realidad del problema. La fragmentación de criterios entre administraciones y la falta de una estrategia común dificultan la adopción de medidas eficaces. Y así, mientras cada uno actúa por su cuenta, el problema persiste. Mal asunto.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
