El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, está altamente fragmentado. Los precios evolucionan de forma muy desigual entre unas regiones y otras del país. Incluso dentro de una misma comunidad autónoma, el comportamiento del mercado puede variar notablemente según se trate de zonas costeras o de interior, o de capitales de provincia frente a municipios más pequeños y alejados de ellas.
Los seres humanos tendemos a simplificar la realidad. Nos resulta más fácil comprender, retener e interiorizar una idea general para utilizarla posteriormente en nuestros análisis, conversaciones o comentarios.
Realmente nos sentimos cómodos haciéndolo y, además, normalmente nos sentimos empoderados y seguros de opinar correctamente, porque entendemos que esas ideas proceden de medios de comunicación o informes aparentemente solventes e incuestionables.
Sin embargo, con frecuencia olvidamos analizar el contexto del que proceden los datos y terminamos aplicando estadísticas generales a realidades mucho más concretas, perdiendo así una parte importante de la perspectiva.
Esto es precisamente lo que está ocurriendo con los datos de Donostia-San Sebastián. Hace unos días, el INE publicaba que el precio de la vivienda en Euskadi aumentó un 10,3 % interanual durante el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025, una cifra algo inferior a la media española, que se situó en el 12,9 %.
Sería tentador trasladar automáticamente ese dato a San Sebastián, pero hacerlo supondría, en mi opinión, un error de análisis.
La ciudad alcanzó hace más de un año el dudoso privilegio de convertirse en una de las primeras capitales españolas en recuperar los máximos de precios registrados antes de la crisis de 2008.
Precisamente por ello, el elevado nivel de precios ya está provocando una ralentización del mercado que hace que la evolución local difiera cada vez más de la realidad del conjunto de Euskadi e incluso de buena parte de Gipuzkoa.
Los datos del Colegio de Registradores son reveladores. Mientras el incremento interanual de precios en Euskadi alcanza el 10,3 %, en San Sebastián se sitúa en el 5,6 %. La diferencia es aún más significativa en el volumen de compraventas. En Gipuzkoa, las ventas crecen un 9,4 % interanual, mientras que en Donostia-San Sebastián descienden un 5,2 %.
Si profundizamos aún más en las cifras, observamos que el número de ventas registradas en San Sebastián durante el primer trimestre de 2026 es un 30,8 % inferior al del mismo periodo de 2025. En contraste, Gipuzkoa presenta un ligero crecimiento del 0,7 %.
Existe además otro dato especialmente interesante. Mientras los precios efectivos de venta aumentan un 5,6 %, los precios de la oferta residencial —los que encontramos en agencias inmobiliarias y portales especializados— acumulan un incremento del 7,1 %. En otras palabras, las expectativas de los propietarios continúan creciendo a un ritmo superior al del propio mercado.
Todo ello nos lleva a una primera conclusión: los datos deben analizarse siempre con cautela y dentro de su contexto. Pero también permite extraer una segunda conclusión. San Sebastián parece estar entrando en una fase de estabilización de precios.
Si en los últimos años fue una avanzadilla en la escalada de valores, ahora podría estar convirtiéndose en una referencia adelantada del proceso contrario: la normalización del mercado.
El desequilibrio entre una oferta limitada y una demanda elevada sigue existiendo. Sin embargo, también es evidente que el nivel de tensionamiento alcanzado por los precios empieza a afectar directamente al volumen de operaciones.
Por ello, mi percepción es que la tendencia más probable para Donostia-San Sebastián pasa por una reducción progresiva de las compraventas acompañada de una estabilización de los precios.
Los procesos de estabilización inmobiliaria suelen desarrollarse de forma lenta y silenciosa. No responden a movimientos bruscos, sino a ajustes graduales que solo se hacen visibles cuando los datos comienzan a acumular evidencia suficiente. A mi juicio, un análisis mínimamente riguroso apunta a que ya hemos entrado en esa fase.
Una de las primeras consecuencias de este escenario afecta a aquellos inmuebles que salen al mercado con precios claramente por encima de su valor real. Sus propietarios deberían detectar esta situación cuanto antes para evitar verse atrapados en un entorno con una oferta creciente, circunstancia habitual en los procesos de estabilización.
Cuanto más tiempo permanezca una vivienda sobrevalorada en el mercado, mayor será la probabilidad de que las condiciones finales de venta resulten menos favorables de lo que podrían haber sido si se hubiera tomado la decisión adecuada a tiempo.
Para los compradores, por el contrario, el incremento de la oferta puede generar oportunidades de negociación, especialmente en aquellos segmentos donde el stock disponible comience a acumularse o en inmuebles con expectativas de precio sobrevaloradas.
Personalmente, me gusta diferenciar entre los términos «ajuste» y «bajada» de precios. Si una vivienda cuyo valor real es 100 sale al mercado por 105 y finalmente se vende por 100, lo que se ha producido es un ajuste. Sin embargo, si una vivienda que anteriormente se vendía por 100 debe comercializarse o se vende finalmente por 97, entonces sí estaríamos hablando de una bajada de precios.
Por el momento, la escasez de oferta sigue sosteniendo la demanda en Donostia-San Sebastián. Por ello, parece razonable pensar que el proceso actual de estabilización se traduzca principalmente en ajustes de los precios de salida, corrigiendo expectativas excesivamente optimistas y acercando los inmuebles a su valor real de mercado, antes que en descensos significativos de los precios de cierre.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
