El pasado día 30 de septiembre se publicó en el BOE la Resolución por la que se actualiza el sistema de Índices de Precios de Referencia con la inclusión de los datos del territorio histórico de Gipuzkoa.
Dicha resolución entró en vigor a partir del día 1 de octubre en los municipios que se han sido declarados como Zona de Mercado Residencial Tensionado, que en la provincia de Gipuzkoa, a día de hoy, son Donostia-San Sebastian, Irún, Errenteria, Zumaia y Lasarte-Oria.
Las siguientes poblaciones que se incorporarán a esa declaración son Astigarraga y Usurbil (probablemente para finales de 2025) y Hernani, Lezo, Arrasate, Zestoa y Tolosa durante el 2026.
Esto significa que, a la hora de formalizar un nuevo arrendamiento de vivienda habitual en cualquiera de dichos municipios, habrá que tener en cuenta el valor superior del rango de valores que resulten de la aplicación de los distintos parámetros como los relativos a la localización u otras características de la vivienda con los que se fija esa renta máxima que podrá aplicar cada propietario a su vivienda en alquiler en las zonas tensionadas.
Mencionamos a continuación algunos supuestos para entender cómo se aplican y quedan afectados los arrendamientos por la publicación de los Índices de Precios de Referencia:
- Cuando el Arrendador tenga la condición de gran tenedor: le será de aplicación el importe resultante del índices de precio de referencia, salvo que la vivienda hubiera estado arrendada durante los cinco años anteriores con una renta inferior a la resultante del índice. En este supuesto, la renta del contrato anterior será la inicial fijada en dicho contrato a la que se podrá aplicar las actualizaciones anuales que le hubieran correspondido durante el periodo arrendaticio e, incluso, un incremento del 10% adicional si cumpliera alguno de los supuestos que recoge la norma en cuanto a mejoras de accesibilidad o eficiencia energética -entre otros- que se hubieran podido realizar en el inmueble o incluso si se formalizara un contrato por un plazo de 10 años o más.
- Cuando el arrendador no tenga la condición de gran tenedor y la vivienda no hubiera estado arrendada en algún momento durante los 5 últimos años, la renta será la resultante de aplicar el Índice de Precios de Referencia.
- Cuando el arrendador no tenga la condición de gran tenedor y la vivienda sí hubiera estado arrendada durante los últimos 5 años, la renta a aplicar será calculada en base al contrato anterior, una vez aplicadas las actualizaciones anuales y, en su caso, el incremento del 10% por las causas que la ley prevé si tuviera derecho a ello.
Se estima que el arrendador es gran tenedor si tiene en propiedad más del 50% de cinco o más viviendas en la zona tensionada en la que va a arrendar la vivienda o, en su caso, si tuviera más de diez viviendas en todo el territorio nacional.
Para el cálculo del valor que pudiera corresponder a cada vivienda, el Ministerio de vivienda dispone de una aplicación en línea donde se introducirían los datos del inmueble para obtener un rango de valores, siendo el valor máximo el que no podría superar el nuevo arrendamiento.
Aunque aún estamos empezando a conocer el funcionamiento de dicha aplicación, las primeras impresiones que tenemos nos llevan a pensar que existen lagunas que pueden ser importantes.
Por ejemplo, existe una cuestión técnica relacionada con el modelo aplicado en nuestra provincia: el usuario debe introducir manualmente los datos de la vivienda que quiere consultar. Lo más habitual es que introduzca la superficie útil, que es la que conoce, mientras que la superficie construida suele ser entre un 15% y un 20% mayor. Esta diferencia puede afectar de forma significativa al cálculo del rango máximo de la renta.
Otro aspecto a tener en cuenta es el de las reformas: una persona puede haber realizado una inversión considerable en la renovación total de una vivienda y, aun así, solo poder incrementar la renta un 10% respecto al alquiler anterior o, en su defecto, respecto a la renta marcada por el Índice de Precios de Referencia si el piso no hubiera estado previamente alquilado.
Estas son situaciones que el sistema no contempla y que generan disfunciones, así como cierta sensación de injusticia, pudiendo hacer que algunos propietarios se planteen si realmente les compensa seguir arrendando su vivienda, dado el impacto que puede tener en la rentabilidad.
Por último, queremos aclarar una confusión generada por la propia administración. Desde el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco se llegó a afirmar, hace unos días, que en el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas los inquilinos podrían exigir retroactivamente a sus propietarios una bajada de precio hasta el valor máximo fijado por el nuevo índice, incluso en contratos anteriores a su entrada en vigor.
Debemos precisar que esto no es así: el nuevo Índice de Precios de Referencia solo se aplicará a los contratos formalizados a partir de su publicación, es decir, desde el 1 de octubre. En consecuencia, ningún contrato firmado con anterioridad deberá modificarse en aplicación de este índice, tal y como finalmente ha confirmado la propia administración.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
