La venta de un inmueble alquilado

En ocasiones surge la necesidad de una venta de inmuebles arrendados en los que por diversas circunstancias el propietario no puede esperar a terminar el arrendamiento.

Vamos a tratar de explicar lo que puede hacerse evitando los tecnicismos y haciendo referencia a lo que establece la ley en vigor y a la casuística general, teniendo siempre en cuenta que existen algunas excepciones que afectan a arrendamientos más antiguos y que se encuentran afectados por la normativa en vigor en el momento en el que se constituyeron y en los que no vamos a entrar por ser casos más aislados.

Vender un inmueble en alquiler

Si la vivienda esta arrendada con un contrato de vivienda habitual, hay que tener en cuenta que existen ciertas limitaciones para su venta.

El inquilino tiene un derecho de tanteo, por el que deberá ofrecérsele la venta por escrito al inquilino, que tendrá un plazo de 30 días para adquirirlo al precio ofertado por el propietario y un derecho de retracto que supone adquirir la vivienda tras su venta si no se le hubiera ofrecido antes, supuesto en el que podría llegar a adquirir el inmueble deshaciendo la compraventa anterior.

En cualquier caso y si el inquilino no desea adquirir el inmueble, el propietario puede vender la vivienda a terceros. En este supuesto y si no hubiera un acuerdo en otro sentido, el comprador deberá respetar el plazo del arrendamiento (hasta 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica), subrogándose en la posición de arrendador tras la firma de la escritura de compra.

Opciones del propietario que quiere vender

La venta al inquilino

Llegar a un acuerdo de compraventa con el inquilino y proceder a formalizarla en escritura de compraventa.

No genera ninguna particularidad distinta a cualquier venta. En el momento de la firma de la CV ante notario el arrendamiento quedaría resuelto. Es habitual que dentro del acuerdo se suspenda el pago de rentas durante el plazo en que se formaliza el acuerdo y hasta la formalización de la escritura de compraventa.

Pactar con el inquilino una salida del inmueble con una indemnización

En función al tiempo que quede de alquiler, a veces se llega a cantidades de varias mensualidades de renta para indemnizar al inquilino saliente.

El pacto se puede realizar durante dos fórmulas:

• Sin indemnización: hay casos de inquilinos comprensivos con la necesidad del propietario y, para ayudarle, acceden a una salida sin indemnización aunque con un plazo cómodo para encontrar una nueva vivienda.
• Con indemnización: en otros supuestos en los que la salida supone un inconveniente importante para el inquilino o simplemente quiere resarcirse, se acuerda un importe económico como indemnización para acordar la resolución del arrendamiento.

El arrendamiento con indemnización y su proceso de resolución:

• Negociar un acuerdo con el inquilino estableciendo un precio, un plazo e incluso condiciones de visitas a posibles compradores mientras el inquilino siga en la vivienda.
• Habría que formalizar por escrito el acuerdo e incluir:
  • Plazos de salida
  • Importe de la indemnización
  • Acordar y regular visitas con posibles compradores

Fijación del importe de la indemnización:

No existe una cantidad preestablecida en ninguna norma ¿Cómo se puede realizar el cálculo?¿Qué es lo habitual?

Se trata en primer lugar de compensar los gastos adicionales por el traslado a otro alquiler (mudanza, gastos de agencia…). Se añade alguna renta de compensación (esta cantidad se puede incluso traducir en una exención al pago de las últimas rentas si el inquilino tuviera uno o varios meses para salir del inmueble.

Vender tu inmueble con un arrendamiento

En cuanto a la venta del inmueble con un arrendamiento de vivienda habitual vigente, nuestra recomendación es la siguiente:

1. Proponer la venta al inquilino y acordar su renuncia a la compra.
2. Redactar por escrito la propuesta de compra realizada y la renuncia a la misma del arrendatario. A estos efectos, “basta la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente para que la venta pueda realizarse e inscribirse”.
3. Acordar con el Inquilino la posibilidad de realizar visitas al inmueble (sin visitas no es imposible venderlo, pero es mucho más complicado).
   • Recomendamos pactar fechas concretas para las visitas para limitar las molestias al inquilino.
   • Nos podemos encontrar con inquilinos comprensivos, pero también con inquilinos que no quieren molestias y no les importan las circunstancias o necesidades de los propietarios, por lo que incluso pueden no permitir el acceso a la vivienda para las visitas. En este caso la posibilidad de poder venderlo se complica muchísimo.
4. Una vez encontremos un comprador y para firmar un contrato de CV:
   • Si el inquilino sigue en la vivienda pero existe el acuerdo de su renuncia y salida previa a la escrituración de compraventa, es necesario que obtengamos la renuncia previa del arrendatario por escrito recogiendo en ese documento su plazo de salida. Documento que incorporaremos como anexo al propio contrato.

¿Y si el inquilino va a seguir en la vivienda?

1. Hay que recoger este hecho en el contrato e incluir también el propio contrato de arrendamiento como anexo al contrato de CV.
2. Tras la firma de la escritura habrá de comunicarse al inquilino el cambio de titular y la fórmula de pago de las rentas a partir de ese momento.

Recomendaciones a las partes que intervienen

Al inquilino

• Analizar el contrato y los derechos que le otorga.
• Analizar el tiempo que resta de arrendamiento (su posición depende mucho del plazo restante a la hora de negociar una salida con indemnización).

Al propietario

• Analizar el contrato de arrendamiento y lo que determina la Ley en su caso.
• Realizar las comunicaciones correspondientes al arrendatario por escrito.
• Formalizar, en su caso, la renuncia del arrendatario por escrito.
• Informar del estado de la vivienda sobre la existencia del arrendamiento al posible comprador, tanto si el arrendamiento se va a extinguir o no.
• Tratar de empatizar con el inquilino y sus necesidades durante la negociación para lograr que este flexibilice su situación y acepte un acuerdo que posibilite la venta.

Al comprador

• Debe conocer la existencia y situación exacta del arrendamiento, tanto en cuanto a los acuerdos del contrato, a la renta que se abona en el momento actual e incluso a la situación en la que queda el inquilino ante la venta del inmueble.
• Debe por tanto exigir poder disponer del contrato de arrendamiento y sus posibles anexos o modificaciones.
• Debería informarse del tipo de inquilino que tiene la vivienda si se va a subrogar en el arrendamiento. Si es buen pagador, si vive solo, si vive con alguna persona que no figura en el contrato etc.

En conclusión

Nuestra experiencia nos lleva a estimar la importancia de la existencia de una relación fluida y correcta entre las partes. Muchas negociaciones se solucionan desde un ámbito de empatía, analizando las circunstancias de la otra parte para tratar dentro de lo posible, que la solución planteada sea asumible y perjudique lo menos posible a las partes.

Es esencial que cualquier comunicación o acuerdo al que se llegue, se realicen por escrito para que quede constancia.

En definitiva, podemos determinar que la venta de un inmueble con un contrato de arrendamiento vigente es factible y, de hecho, en la Agencia Inmobiliaria Araxes estamos muy habituados a realizar gestiones de venta en estas circunstancias.

Recomendamos en cualquier caso que se asesoren correctamente y acudan a un profesional si tiene cualquier duda, dado que cada caso es distinto ya que son distintas las personas, sus relaciones y los acuerdos que tienen entre ellas, y gran parte del éxito de un acuerdo depende de la forma de afrontar las comunicaciones y contactos entre las partes.

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