Preguntas y respuestas en torno a la vivienda

En estos tiempos tan convulsos en relación con la problemática de la vivienda, considero oportuno hacer una reflexión atendiendo a las preguntas y dudas más habituales que nos plantean muchas personas en nuestro día a día. Las transcribo a continuación con la esperanza de que puedan servir para aclarar algunas de esas inquietudes.

«Quiero arrendar una vivienda, pero como vivienda de temporada, porque tengo miedo a los okupas y a los inquiokupas».

El de la ocupación es un problema real, si bien en nuestro entorno no alcanza, al menos en volumen, la intensidad y gravedad que presenta en otras zonas de España. La cultura de cumplimiento de los acuerdos firmados en nuestra provincia sigue estando, en términos generales, por encima de la de otras regiones donde este tipo de conflictos es más frecuente. Desde mi experiencia, los guipuzcoanos somos, por norma general, personas que cumplimos con nuestros compromisos.

No obstante, también es cierto que el número de situaciones de este tipo está aumentando y que nadie puede saber cuándo le puede tocar vivir una experiencia así. Como consecuencia, muchos propietarios actúan con mayor cautela a la hora de seleccionar nuevos inquilinos y, aprovechando la elevada demanda existente, buscan perfiles que les transmitan la máxima seguridad y el menor riesgo posible.

Lógicamente, esta situación acaba perjudicando precisamente a los colectivos con mayores dificultades de acceso a la vivienda, que eran, en teoría, aquellos a quienes pretendían beneficiar las últimas reformas legislativas. En este sentido, la realidad es que, en muchos casos, el efecto obtenido parece haber sido el contrario al perseguido.

Por otra parte, la solución a este problema no resulta sencilla. Tampoco parece que exista, al menos por el momento, una voluntad clara del legislador de introducir modificaciones que agilicen los procedimientos de desahucio cuando un arrendatario incumple el contrato o cuando se produce una ocupación ilegítima de un inmueble.

«Quiero volver a arrendar la vivienda que me ha quedado libre y quiero obtener una renta mínima de X euros; si no, no me interesa alquilarla».

La rentabilidad constituye uno de los principales objetivos de cualquier inversor. Nos encontramos en una región y, especialmente, en una ciudad como San Sebastián, donde la rentabilidad del alquiler residencial ha sido tradicionalmente reducida, situándose aproximadamente en torno al 2 %, una cifra sensiblemente inferior a la que ofrecen otros productos financieros o el arrendamiento de vivienda en otras regiones.

Es cierto que la normativa vigente, con la declaración de zonas tensionadas y las limitaciones a las rentas, introduce restricciones adicionales que pueden reducir la rentabilidad esperada y que, en algunos casos, están llevando a determinados propietarios a optar por la venta de sus inmuebles.

Sin embargo, también es cierto que los límites establecidos en Gipuzkoa no resultan especialmente restrictivos si se comparan con la evolución reciente de las rentas del mercado. Como consecuencia, la renta máxima legal sigue siendo, en muchos casos, suficientemente atractiva para numerosos propietarios y no constituye necesariamente el principal factor que condiciona su decisión de alquilar.

Además, no debe olvidarse que la normativa fiscal vigente contempla importantes incentivos para determinados arrendadores, con reducciones que pueden alcanzar porcentajes muy elevados sobre los rendimientos obtenidos, siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.

«Quiero arrendar una vivienda, pero no quiero problemas con los inquilinos ni tener que estar cambiando de arrendatario cada poco tiempo. Quiero estabilidad y tranquilidad».

Actualmente, muchos propietarios con este perfil se decantan por el arrendamiento de vivienda habitual. El alquiler de temporada les genera una mayor carga de gestión, al exigir una búsqueda constante de nuevos inquilinos, formalización de contratos, entregas de llaves, revisiones del inmueble y múltiples gestiones administrativas.

Para este tipo de propietarios, la estabilidad, la seguridad y la tranquilidad pesan más que la obtención de una mayor rentabilidad económica. Sin embargo, y por desgracia, la experiencia diaria demuestra que cada vez resulta más difícil encontrar propietarios con esta disposición, debido a la incertidumbre que perciben en el marco normativo actual.

«Quiero arrendar una vivienda, pero me niego a alquilarla como vivienda habitual porque me preocupan las exigencias de la normativa».

Este planteamiento admite varios matices. El primero tiene que ver con la rentabilidad.

En la actualidad, la oferta de viviendas de temporada es elevada, mientras que la demanda resulta considerablemente más limitada. Salvo en el caso concreto del alquiler para estudiantes, es complicado conseguir un nivel de ocupación suficiente para que la rentabilidad resulte realmente atractiva.

En la práctica, la rentabilidad y el alquiler de temporada no siempre van de la mano. Lo más habitual es que, a lo largo del año, la vivienda permanezca desocupada durante más tiempo del deseado. La escasez de demanda y la abundancia de oferta dificultan enlazar un arrendatario con el siguiente, reduciendo así la rentabilidad final obtenida.

«Quiero hacer contratos lo más largos posibles, pero que no superen los 11 meses para que no se consideren alquileres de vivienda habitual».

Este es uno de los errores más frecuentes entre los propietarios. La consideración de un contrato como arrendamiento de temporada no depende de que su duración sea inferior a doce meses o, en concreto, de que no supere los once meses. De hecho, un arrendamiento de temporada puede tener perfectamente una duración superior.

El elemento verdaderamente determinante no es la duración del contrato, sino la causa que justifica la necesidad temporal de vivienda por parte del arrendatario. Es decir, debe existir una circunstancia objetiva que explique que su necesidad de alojamiento tiene carácter transitorio y no permanente.

Algunos ejemplos habituales son el desplazamiento temporal por motivos laborales, el alquiler para estudiantes durante un curso académico, la necesidad de residir provisionalmente en otra vivienda mientras se realizan obras en la propia o la espera de la entrega de una vivienda adquirida sobre plano.

En definitiva, no es la duración del contrato la que determina su naturaleza jurídica, sino la causa que motiva la ocupación temporal de la vivienda.

«Quiero recuperar la vivienda porque la necesito para mi hijo».

La legislación vigente contempla esta posibilidad, aunque exige el cumplimiento de determinados requisitos.

Con carácter general, resulta recomendable que el contrato incluya expresamente la denominada cláusula de necesidad, mediante la cual el propietario se reserva la facultad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de determinados familiares en línea directa, como hijos o padres, siempre en los supuestos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Asimismo, una vez recuperada la posesión del inmueble por esta causa, la vivienda deberá ser efectivamente ocupada por la persona para la que se invocó dicha necesidad en el plazo legalmente establecido. En caso contrario, el arrendatario podría ejercer los derechos que la normativa le reconoce, incluida, en determinadas circunstancias, la posibilidad de solicitar la reposición en el uso de la vivienda o reclamar la correspondiente indemnización por los perjuicios sufridos.

Se trata, por tanto, de una facultad legal que debe ejercerse con prudencia y únicamente cuando la necesidad sea real y pueda acreditarse.

«Quiero vender mi vivienda. ¿Es un buen momento?»

En estos momentos nos encontramos en niveles históricamente muy elevados de precios, por lo que, desde un punto de vista económico, puede afirmarse que es un buen momento para vender una vivienda.

Lo que resulta más difícil es anticipar cuánto tiempo podrá mantenerse esta situación. En un mercado tan tensionado como el de San Sebastián empiezan a apreciarse algunos signos de agotamiento de la demanda, especialmente en determinados segmentos.

Las razones son diversas. Por un lado, muchos inversores consideran que los precios actuales reducen considerablemente la rentabilidad esperada. Por otro, quienes adquieren viviendas con la intención de destinarlas al alquiler muestran una creciente cautela ante la incertidumbre normativa que afecta al mercado arrendaticio.

También conviene desmontar una idea bastante extendida. A menudo se atribuye la subida de los precios a la compra masiva por parte de extranjeros. Sin embargo, su peso en el conjunto de las compraventas realizadas en Gipuzkoa continúa siendo reducido y, además, una parte importante de esas operaciones corresponde a personas extranjeras que residen y trabajan de forma estable en nuestro territorio, y no a compradores vinculados al turismo residencial.

A ello se suma otra realidad evidente: cada vez son más las familias que, sencillamente, han dejado de poder acceder al mercado de compra. La evolución del precio de la vivienda ha sido muy superior al crecimiento de los salarios durante los últimos años, provocando una pérdida progresiva de capacidad adquisitiva.

Todo ello invita a pensar que el mercado podría iniciar, de forma gradual, una fase de moderación. Resulta imposible determinar cuándo se producirá o cuál será su intensidad, pero sí parece razonable prever una desaceleración progresiva si persisten las circunstancias actuales.

Ahora bien, también es cierto que la demanda continúa siendo superior a la oferta, aunque empiezan a observarse algunos síntomas de acumulación de inmuebles disponibles, especialmente en el segmento de viviendas de precio más elevado. Será necesario seguir observando la evolución del mercado durante los próximos meses.

En consecuencia, ¿es un buen momento para vender? A día de hoy, mi respuesta sería afirmativa.

«Tengo una segunda vivienda y no sé qué hacer con ella: venderla o alquilarla».

Esta es, en cierto modo, la consecuencia de todas las cuestiones anteriores. Muchos propietarios llegan a este punto tras acumular dudas, incertidumbres y temores que les dificultan tomar una decisión.

Quien posee una vivienda suele perseguir un objetivo muy sencillo: obtener una rentabilidad razonable sin asumir problemas innecesarios. La rentabilidad es importante, por supuesto, pero rara vez constituye su única preocupación. Para la mayoría de los propietarios, la tranquilidad tiene un valor difícil de cuantificar.

Por ello, aunque muchos aceptan las limitaciones legales sobre el precio del alquiler, les preocupa mucho más la inseguridad que perciben ante la posibilidad de un impago prolongado o las dificultades que puede entrañar recuperar la posesión de su vivienda. Es precisamente esta sensación de incertidumbre la que, en numerosos casos, acaba inclinando la balanza hacia la venta del inmueble o, simplemente, hacia la decisión de no alquilarlo.

La elección entre vender o arrendar depende de las circunstancias personales, patrimoniales y familiares de cada propietario. No existe una respuesta universal.

Es cierto que los elevados precios actuales hacen que muchas personas consideren que nos encontramos en un momento especialmente favorable para vender. Sin embargo, también hay propietarios que prefieren conservar su patrimonio inmobiliario. Para ellos, transformar un inmueble en liquidez genera una nueva incertidumbre: qué hacer después con ese capital y dónde invertirlo con unas expectativas de rentabilidad y seguridad similares.

Hay personas acostumbradas a gestionar inversiones financieras y patrimoniales, pero otras encuentran más tranquilidad manteniendo un activo inmobiliario que conocen y controlan.

Como consecuencia de todo ello, cada vez son más los propietarios que optan por una tercera vía: ni vender ni alquilar. Deciden mantener la vivienda vacía a la espera de un contexto normativo que les genere mayor confianza, aun asumiendo el coste económico y fiscal que ello pueda suponer.

Reflexión final

Cuando se analiza el mercado de la vivienda, con frecuencia se pone el foco exclusivamente en la demanda: quienes necesitan comprar o alquilar una vivienda. Sin embargo, existe otra parte igualmente imprescindible para que el mercado funcione: quienes ponen esas viviendas a disposición de los ciudadanos.

Comprender las preocupaciones de los propietarios no significa ignorar las dificultades de quienes buscan una vivienda. Ambos intereses son legítimos y ambos merecen ser tenidos en cuenta. El verdadero reto consiste en encontrar un equilibrio que permita proteger al inquilino sin generar, al mismo tiempo, un grado de incertidumbre que desincentive la incorporación de nuevas viviendas al mercado.

La experiencia demuestra que las decisiones de un propietario rara vez responden a un único factor. En ellas influyen la rentabilidad, la seguridad jurídica, la fiscalidad, la estabilidad del marco normativo y, sobre todo, la tranquilidad personal.

Quizá por ello convenga recordar que, cuando una vivienda desaparece del mercado del alquiler o se pone a la venta en lugar de arrendarse, normalmente no lo hace por una única razón, sino por la suma de muchas pequeñas decisiones que, acumuladas, terminan configurando la realidad del mercado.

Si queremos aumentar la oferta de vivienda, resulta imprescindible comprender por qué los propietarios toman determinadas decisiones. Solo a partir de ese diagnóstico será posible diseñar políticas públicas que favorezcan un mercado más amplio, más equilibrado y más accesible para todos.