Vuelvo al tema de la vivienda ante la cascada de noticias e informaciones con las que regularmente nos van regando desde la propia Administración.
Recientemente, la alcaldesa de Errenteria sostenía que la “adquisición de viviendas en Errenteria por parte de personas que las compraban para especular ha desaparecido…”. ¡Maravilloso! ¡Fantástico! Qué gran logro nos ha dado esa Ley de Vivienda tras tres años en vigor: sacar al “especulador” del mercado. Y seguimos esperando los efectos positivos…
Me gustaría empezar señalando que el pequeño inversor que, en vez de tener los ahorros de toda una vida, por ejemplo, en bolsa, optaba por comprar una vivienda para después arrendarla y disponer así de unos ingresos recurrentes, en muchos casos, efectivamente, ha decidido no adquirir inmuebles con ese destino.
De ese modo, es cierto que queda vía libre para que los inmuebles sean adquiridos por personas que los necesiten para vivir en ellos, tal y como afirma la alcaldesa. Pero habría que hacer referencia a los efectos colaterales: sin los inversores, el mercado del alquiler se resiente al disminuir la oferta, perjudicando a todos aquellos que no tienen la capacidad o la posibilidad de adquirir una vivienda en propiedad y necesitan otras soluciones. Por ello, no creo que sea un éxito como para enorgullecerse.
El pequeño inversor debería estar en el centro del debate como parte de la solución al problema de acceso a la vivienda.
Sin embargo, la realidad es que, en este momento, parece prevalecer una especie de desmotivación y la tendencia es que dirija sus ahorros a otro tipo de inversión, porque entiende que, ante las trabas legales que la propia normativa impone, probablemente no sea el mejor momento para este tipo de operaciones.
Es legítimo el intento de regular de esta manera el mercado de la vivienda y, en concreto, el del arrendamiento. Pero, después de tres años, es hora de que se realice un análisis riguroso y alejado de intereses o relatos meramente políticos, para afrontar el problema con determinación y corregir aquellas soluciones erráticas que se han aportado desde la Ley de Vivienda de 2023.
Se están adoptando algunas medidas acertadas para reactivar la construcción de nuevas viviendas, lo cual será clave para la solución a medio y largo plazo. Sin embargo, también vamos a necesitar la aportación de todos esos pequeños propietarios, a quienes algunos llaman “especuladores”, para avanzar en una solución a corto plazo.
Es hora, por tanto, de analizar con realismo la situación de esos propietarios, quienes —tal y como vemos los profesionales del sector en nuestro día a día— se encuentran sumidos en la incertidumbre, la intranquilidad y el temor generados por el actual marco legal. Para muchos de ellos, al contrario de lo que opina parte de la sociedad, la rentabilidad, aun siendo un factor importante, no es ni mucho menos el principal en su decisión de arrendar o no una vivienda.
Lo que realmente buscan es seguridad y tranquilidad: que el arrendamiento sea pacífico y no les genere problemas durante su vigencia —con impagos que se cronifican— ni en su resolución —con devoluciones en el estado adecuado y dentro de los plazos acordados—.
Como cualquier persona que dispone de algunos ahorros para invertir, la rentabilidad es relevante, pero la seguridad pesa bastante más. Una inversión puede ser más o menos rentable, pero si el entorno no es seguro, es preferible no invertir. Y, seamos realistas, hoy el entorno del arrendamiento de vivienda para el propietario no ofrece esa seguridad.
Hagan, por tanto, señores gobernantes, un análisis adecuado y centren el foco en crear un entorno seguro que permita atraer de nuevo a estos propietarios al mercado.
No busquen en ellos la solución a problemas económicos y sociales de diversa índole a costa de prórrogas interminables, impagos que se cronifican o desahucios que se eternizan.
Hay que dar respaldo a las problemáticas sociales, pero ese esfuerzo no debe recaer exclusivamente en los propietarios, pues, tal y como se está demostrando, el “efecto boomerang” de la ley ha terminado afectando a otras víctimas: las personas más vulnerables, que son quienes más están sufriendo las consecuencias de la escasez de oferta.
Como en épocas pasadas, debería existir suficiente oferta de vivienda para que pudieran coexistir en equilibrio las necesidades de todas las personas —jóvenes o mayores, inmigrantes o locales, individuos o familias— que buscan simplemente un lugar donde vivir y dormir cada noche, y, al mismo tiempo, las de los propios inversores, que con su presencia contribuirían también a la solución, poniendo a disposición del mercado un volumen suficiente de viviendas en alquiler.
Ese ecosistema equilibrado será muy difícil de alcanzar si no se adoptan con contundencia las decisiones adecuadas, afrontando todas las soluciones posibles: desde ventajas fiscales —que acertadamente se están implementando— hasta un incremento real de la seguridad jurídica en el cumplimiento de los contratos y la agilización de los procedimientos judiciales, defendiendo también la posición del propietario, lo que redundaría finalmente en beneficio del arrendatario.
Empiecen por realizar un análisis adecuado, dejando de justificarse con datos sesgados o utilizados de forma interesada, o retrasando la publicación de estadísticas negativas para sostener parte de sus argumentos, tal y como está ocurriendo actualmente. Resulta sorprendente que, avanzado ya el mes de febrero de 2026, aún no dispongamos en Gipuzkoa de datos sobre el número de contratos de alquiler más allá de junio del año pasado.
Reconozcan de una vez el grave problema que se está acentuando en relación con la drástica reducción de la oferta desde la aprobación de la nueva ley y, especialmente, desde la declaración de las zonas tensionadas.
Como muestra, un par de datos: el número de alquileres formalizados en San Sebastián en el primer trimestre de 2025 fue de 433 y en el segundo, de 277, lo que supone una reducción del 36 %. En cuanto a la oferta, a 17 de febrero hay publicadas en Idealista 347 viviendas en San Sebastián, de las cuales solamente 61 corresponden a vivienda habitual; en Irún hay únicamente una vivienda disponible y en Errenteria, ninguna.
Por otra parte, también se está tratando de confundir a los ciudadanos al declarar públicamente que los inquilinos cuyos contratos, formalizados en 2021, vencen durante este año 2026 pueden forzar la continuidad del contrato por otros tres años en zonas tensionadas “en aplicación de los derechos que les asisten”, según informan, gracias a la Ley de Vivienda de 2023, cuando en realidad no es así, ya que este aspecto de la norma no tiene carácter retroactivo.
¿Acaso no ven que, para justificar algunas de sus soluciones erráticas, están ocultando datos y recurriendo a interpretaciones interesadas de la propia normativa?
En fin, por desgracia, no creo que esto vaya a cambiar a corto plazo. Siguen insistiendo en que “este primer año no ha sido tiempo suficiente para que la zona tensionada despegue”. Si las empresas tardáramos tanto en corregir nuestras decisiones más equivocadas, sería difícil que sobreviviéramos. Pero, claro, la Administración —y especialmente los responsables políticos— parece jugar con otras reglas.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
