Comunicación a arrendadores

Aclarando la situación de los contratos de alquiler de vivienda que vencen en el 2026 y 2027.

Hemos recibido en los últimos días numerosas consultas, especialmente de propietarios arrendadores, relativas a la reciente publicación de un artículo en El Diario Vasco sobre la situación de los aproximadamente 9.500 contratos de arrendamiento de vivienda —sobre un total de 31.166 contratos vigentes en Gipuzkoa— que, según estimaciones del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, vencen durante el presente año 2026.

En dicho artículo, y en relación con esos 9.500 contratos que vencen durante el presente ejercicio, se hacía mención a que “cuando toque renovarlos, la mayoría de ellos deberá someterse a los topes que prevé la ley”. En consecuencia —decía el artículo—, “tres de cada diez contratos que están vigentes vencen este año, por lo que la contención de precios empezará a notarse en este ejercicio, vaticinan desde Vivienda”.

Al estar ubicados la mayoría de los inmuebles arrendados en la decena de municipios ya declarados como tensionados, se planteaban dos posibilidades, de las que queremos mencionar la primera según el artículo: “La primera es que el actual inquilino solicite una prórroga extraordinaria de tres años del anterior contrato, un derecho que le garantiza la Ley estatal de Vivienda… En este supuesto, la nueva renta debe indexarse a la última vigente, con el incremento máximo previsto en el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)”. Y más adelante continúa el artículo: “Recuerdan (desde el Gobierno Vasco) que esta prórroga debe solicitarla el inquilino al que se le acaba el contrato, pero el propietario está obligado a aceptarla por ley”.

Consideramos necesario matizar las afirmaciones recogidas en el artículo, basadas en las estimaciones ofrecidas por el Gobierno Vasco a través del Departamento de Vivienda, al referirse públicamente a interpretaciones cuya aplicación práctica consideramos necesario analizar con mayor detalle desde una perspectiva técnico-jurídica.

Por ello, queremos aclarar mediante este artículo, la situación real de los mencionados contratos cuyos plazos obligatorios de cinco años se cumplen durante este año. Esta aclaración servirá igualmente para aquellos contratos de vivienda que vencen durante 2027 e incluso hasta el 24 de mayo de 2028.

Para tranquilizar a los propietarios que tienen contratos con dichos vencimientos, queremos comunicar que, en principio, con carácter general, y según la interpretación mayoritaria, el inquilino no podría exigir la prórroga extraordinaria de tres años en los contratos formalizados antes del 24 de mayo de 2023.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda no tiene con carácter general efectos retroactivos sobre contratos formalizados con anterioridad a su entrada en vigor. En consecuencia, su contenido no sería de aplicación más que a los contratos formalizados a partir de la fecha de su publicación en mayo de 2023.

Por ello, los contratos de arrendamiento de vivienda formalizados con anterioridad no deberían estar sujetos, en principio, a las disposiciones de esta norma.

Esto es sin perjuicio de supuestos específicos derivados de la normativa aplicable, que deberían interpretarse individualmente. De manera que, el inquilino no podría exigir con carácter general, la prórroga obligatoria de tres años a la que se hacía referencia en el artículo a instancias de lo declarado desde el Gobierno Vasco. Del mismo modo, tampoco vendrían obligados a ajustar las rentas a los nuevos índices de precios vigentes conforme a la mencionada ley, en caso de que acordasen continuar con dicho contrato de arrendamiento.

Recomendamos, por tanto, actuar con tranquilidad en el supuesto de que algún inquilino proponga una prórroga obligatoria o un ajuste de precio para esos contratos cuyos plazos de prórroga obligatoria (hasta cinco años) vencen entre este año y el 24 de mayo de 2028.

Otra cuestión es cuál sería la mejor opción en cuanto al arrendamiento de la vivienda para un propietario que se encuentre en esa situación. ¿Renovar el contrato con el mismo inquilino o resolverlo para buscar un nuevo inquilino mediante un contrato nuevo?

A la hora de tomar esta decisión, lo primero que habría que considerar es que, si se formaliza un nuevo contrato con un nuevo inquilino, este quedaría sometido con carácter general al régimen vigente en el momento de su formalización. Esto incluye el sometimiento a la nueva Ley de Vivienda, siendo de aplicación todas las limitaciones que esta contiene: desde la limitación de la nueva renta —que debería ajustarse a la que tenía el contrato anterior, una vez actualizada con el índice correspondiente— hasta las prórrogas obligatorias de tres años adicionales una vez vencidos los cinco años, entre otras.

Si, en cambio, se acuerda una prórroga con el inquilino anterior formalizada mediante una adenda al mismo contrato, este seguiría sujeto, con carácter general, al régimen vigente en el momento de su formalización, esto es, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y, supletoriamente, del Código Civil.

En este último caso, algunos propietarios nos plantean si existe legalmente la posibilidad de incrementar la renta por encima de lo que marca el IPC o los índices de actualización de precios en el momento de acordar esa prórroga, habida cuenta de que los precios de dicho arrendamiento —que se arrastran desde 2021 en su evolución con las actualizaciones realizadas— normalmente están sensiblemente por debajo de las rentas de mercado actuales e incluso, en muchos casos, por debajo de los índices de precios que establece la nueva normativa.

La respuesta a esta cuestión no es sencilla y debería analizarse caso por caso, pues determinadas alteraciones sustanciales de un contrato mediante una adenda donde se incremente la renta podrían implicar la consideración de que se trataría de un nuevo contrato a efectos normativos, lo que podría suponer el sometimiento automático a la nueva normativa.

Algunas resoluciones judiciales recientes sostienen que una modificación de la renta en este sentido podría no ser considerada novación contractual y en ese sentido podría realizarse una actualización del precio (renta). Esto requeriría normalmente que se ofrezca alguna contraprestación o ventaja adicional al inquilino, como podría ser una ampliación de la duración más allá del mínimo legal al que aquel pudiera tener derechoa (por ejemplo, cuatro años más en vez de los tres legales).

En cualquier caso, recomendamos que, ante cualquier duda, los interesados se asesoren con profesionales reconocidos, pues nos hallamos ante una cascada de normas y reglamentos difíciles de digerir, dominar e interpretar.