El mercado inmobiliario no es estático y la historia más reciente de los últimos 30 años así lo refleja.
Cada momento histórico es distinto y los hitos no se repiten de la misma manera. Un repaso a la historia reciente nos permite observar que cualquier tendencia que se viva en un momento dado no es para siempre, aunque en algunas ocasiones queramos creer que sí.
Realizando un breve y rápido repaso cronológico, iniciaríamos nuestro recorrido en el año 2000 cuando, tras la breve crisis financiera de mediados de los años 90, el mercado sufrió un boom inmobiliario en el que los precios se duplicaron e incluso se triplicaron en algunos casos, hasta el año 2007.
El crédito circulaba con facilidad y a tipos de interés muy inferiores a los prohibitivos niveles de hasta el 17 % de los años 80. La inflación en esa época pasó a estar más controlada y, definitivamente, la inversión en vivienda era una opción sencilla de ahorro, imponiéndose claramente a la alternativa de vivir en alquiler, que se convirtió en un paso intermedio antes de acceder a la compra en cuanto fuera posible.
Entre finales de los años 90 y 2007 se vivió un boom inmobiliario con ejercicios en los que las subidas del precio de la vivienda acumularon, durante varios años consecutivos, porcentajes de dos dígitos. El volumen de construcción de vivienda nueva era muy superior al actual, con mayores facilidades administrativas y urbanísticas que impulsaban la oferta y la actividad edificatoria, y con la existencia de numerosos operadores en el sector de la construcción, donde convivían pequeñas y grandes compañías.
Los precios parecían no tener fin, en una escalada intensa y constante, hasta que sobrevino la crisis mundial de 2008.
En esa última fase de crecimiento se evidenció claramente que los seres humanos somos insaciables, pequeños especuladores en potencia con nuestros propios inmuebles, ya que, cuando los precios tiraban al alza con cifras récord, nunca parecía suficiente.
Cada propietario quería más y más, pues, al fin y al cabo, los pisos seguían vendiéndose, generándose una inflación de precios que parecía no tener límite, hasta que la grave crisis financiera trastocó la economía mundial, poniendo punto y final a una etapa en la que incluso llegamos a convencernos de que la inversión inmobiliaria nunca podría ser negativa.
Así llegaron 2007, 2008 y 2009, años en los que el mercado fue frenándose y se inició un proceso de retroceso de los precios.
En 2010 se produjo un pequeño respiro, impulsado por los llamados brotes verdes que nos vendieron los políticos, lo que provocó una leve activación del mercado, aunque sin consistencia, casi como una alucinación momentánea.
La realidad se impuso posteriormente con las caídas más intensas de actividad y de precios entre 2011 y 2014, periodo en el que el mercado tocó suelo.
En nuestra ciudad, San Sebastián, la caída media acumulada de los precios fue muy cercana al 35 %, con viviendas que se llegaron a vender en esas fechas —las que menos sufrieron— con ajustes de entre el 10 % y el 15 %, y otras —las más perjudicadas— con caídas de hasta el 50 %.
Hubo personas que se vieron obligadas a vender por las estrecheces económicas del momento, con el consiguiente perjuicio que ello les ocasionó. Otras, en cambio, aprovecharon para vender su vivienda habitual y adquirir otra en condiciones más favorables que cuando los precios eran más altos, ya que, aun vendiendo con pérdidas, la compra del nuevo inmueble se realizaba a precios mucho más ajustados, lo que hacía que el resultado final les compensara.
En definitiva, el mercado fue languideciendo hasta 2014, en una dinámica en la que destacaba la fortaleza de la oferta de inmuebles frente a una demanda en mínimos. De hecho, muchas personas con necesidad o voluntad de adquirir vivienda no encontraban el momento adecuado para comprar debido, por un lado, a la falta de financiación bancaria, ya que las entidades habían restringido el acceso al crédito, y por otro, a la expectativa de que los precios continuaran cayendo.
Fue a partir de 2014 cuando los bancos volvieron a abrir el grifo de las hipotecas y, simultáneamente, toda esa demanda que había permanecido latente a la espera de mejores momentos comenzó a fluir hacia la compra de vivienda.
De este modo, entre 2015 y 2016 se produjo un flujo constante y creciente de compraventas que provocó un cambio de tendencia en el mercado y el inicio de una nueva fase alcista de los precios, aunque a un ritmo mucho más moderado que el que se sufrió entre 2000 y 2007.
Poco a poco, el equilibrio entre oferta y demanda fue restableciéndose, volviendo a una cierta normalidad, con subidas de precios moderadas entre 2015 y 2020. En ese momento, la pandemia generó inicialmente un impacto que se pensaba muy negativo, con un probable retroceso de las ventas, que finalmente no se produjo. Muy al contrario, tras los meses de confinamiento, el mercado se reactivó con mayor intensidad si cabe.
Durante la pandemia, muchas personas se vieron de alguna forma atrapadas en viviendas de las que no disfrutaban plenamente, tomando conciencia de sus carencias. Como consecuencia, a la salida de la pandemia se reactivaron los cambios de vivienda, con muchas personas intentando mejorar aspectos como las vistas o la disponibilidad de terrazas.
Esta reactivación incrementó el ritmo y el volumen de las ventas y, en consecuencia, los precios también volvieron a repuntar.
Ese incremento moderado y sostenido desde 2014 se intensificó hasta que, hacia 2024, se comenzaron a alcanzar en Gipuzkoa y, principalmente, en San Sebastián, los precios máximos de los años 2006 y 2007.
Así como en 2007 ciudades como San Sebastián retrasaron algo más la corrección descendente de los precios, en 2024, sin embargo, fueron precisamente ciudades como San Sebastián, Mallorca, determinadas zonas de Madrid o Málaga las que antes recuperaron los máximos de 2007.
El resto de España se ha ido sumando progresivamente a esa recuperación en fechas más recientes, durante 2025 y finales de ese mismo año.
Una realidad incuestionable que ha pasado desapercibida es que, desde 2007, cuando los precios marcaron máximos, hasta 2024 o 2025, cuando se volvieron a recuperar esos niveles, han transcurrido nada menos que ¡17 años! Son 17 años en los que, tras la corrección sufrida, los precios se han mantenido por debajo de aquellos máximos, lo que desmonta la teoría de que el mercado inmobiliario no baja.
Y una vez realizado este rápido repaso, la cuestión que cabe plantearse es: ¿y ahora qué puede ocurrir?
Para responder a esa pregunta hay que tener en cuenta tres realidades incuestionables. La primera es que ya acumulamos un ciclo de 11 años de subidas ininterrumpidas de precios; la segunda, que se han superado los máximos de 2007, lo que está provocando, especialmente en San Sebastián, un importante tensionamiento del mercado; y la tercera, que la oferta de vivienda es excepcionalmente baja en un entorno económico con una accesibilidad a la vivienda realmente compleja.
Además, debemos ser conscientes de que, a diferencia de Madrid, Málaga o Mallorca, donde la incidencia del comprador o inversor extranjero es muy superior, en San Sebastián, aunque se vende con frecuencia —especialmente vivienda de lujo— a ese perfil de comprador, su peso específico real es mucho menor, y no parece capaz de sostener por sí solo subidas continuadas en el futuro.
Esto nos conduce a un escenario en el que los precios siguen aumentando en nuestra zona, aunque con una intensidad inferior a la de la mayoría de las provincias españolas.
El tensionamiento de precios, reflejado principalmente en una oferta en la que los precios medios actuales superan los 700.000 euros, genera una situación extrema en la que muchas personas se ven incluso expulsadas del mercado al no poder acceder a la compra.
Por otro lado, comienza a reducirse el número de compradores con capacidad para asumir importes tan elevados, por lo que el tiempo medio de venta de los inmuebles de los segmentos de precio más alto empieza a alargarse.
Todo ello nos lleva a pensar que los precios deberían comenzar a estancarse, probablemente de arriba hacia abajo, desde los inmuebles más caros hacia los más económicos.
Dada la volatilidad del mundo actual, resulta difícil —y no me atrevo— determinar qué puede ocurrir tras ese probable estancamiento, que ya empezamos a detectar quienes vivimos el día a día del sector inmobiliario.
Es posible que los precios entren en una fase de ajustes moderados o que, por el contrario, la escasez de oferta siga sosteniendo el mercado… Quién sabe.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
