Haciendo un poco de historia, tras el boom inmobiliario vivido hasta el año 2007 y la crisis que se inició a partir de esa fecha, se dieron varias circunstancias que provocaron un drástico cambio de tendencia en relación con la edificación de viviendas.
La primera fue la caída de muchísimas pequeñas empresas promotoras que, incapaces de soportar el impacto de la crisis y sus consecuencias, desaparecieron, sobreviviendo únicamente las más fuertes.
Al mismo tiempo, la Administración inició una escalada normativa que, lejos de facilitar la actividad edificatoria, comenzó a dificultar sobremanera los desarrollos urbanísticos, olvidándose también de que cualquier desarrollo urbanístico requiere la posibilidad de obtener una rentabilidad adecuada. No vamos a entrar en los motivos de esa dejadez, pero sus consecuencias son palpables.
Así como el volumen de ventas de inmuebles de segunda mano acabó recuperándose (tras nada más y nada menos que 15 años en los que los precios y el volumen de ventas estuvieron por debajo de los de 2007), el de inmuebles de nueva construcción no ha seguido el mismo camino en cuanto al volumen edificatorio —sí en cuanto a los precios, gracias a su escasez—, generándose un desequilibrio estructural con las consecuencias que todos conocemos: escasez de oferta y precios por las nubes en todo el mercado.
Ante la emergencia habitacional con la que convivimos hoy, parece que el Gobierno Vasco se ha puesto manos a la obra en su voluntad evidente e incuestionable de querer solucionar el problema y creo, en ese sentido, que son acertadas en general las últimas medidas que se están adoptando para facilitar e impulsar desarrollos urbanísticos que quedaron, más que congelados, petrificados tras la crisis económica entre los años 2007 y 2014.
Así, se han implementado novedades como la rebaja del porcentaje de viviendas de VPO en cada promoción con el objetivo de atraer a la iniciativa privada, los aumentos de edificabilidad de hasta un 10% sin necesidad de acometer modificaciones en los planeamientos, la facilitación de cambios de uso de locales a viviendas o la agilización de trámites para reducir los plazos de aprobación y ejecución de proyectos, con la reducción de los tiempos para la emisión de informes y licencias, entre otras medidas.
No obstante, aun estando las medidas implementadas en la buena dirección, la solución y la reversión de la situación actual no se lograrán por estas vías antes de un buen puñado de años.
Por ello, si se desea mejorar el panorama a corto plazo, aunque sea parcialmente, el necesario incremento de la oferta pasa inexorablemente por el ámbito de la mejora y el aumento del mercado de arrendamiento de vivienda de uso habitacional.
Desde hace varios años, la Administración, en sus distintos niveles y, a mi juicio, de forma acertada, se propuso como objetivo hacer más accesible la vivienda, especialmente para aquellos que pueden considerarse más vulnerables. Sin embargo, ha decidido dirigir sus políticas, por una parte, a la reducción de los precios por ley y, por otra, a favorecer a los arrendatarios frente a los propietarios ante situaciones de impagos o incumplimientos contractuales.
La loable intención del legislador ha resultado, a todas luces, ineficaz. Hoy, tras varios años de implementación paulatina de las nuevas normativas, el principal problema de las personas no es ya únicamente el alto precio que tienen que pagar —que también lo es—, sino el grave problema de encontrar una vivienda donde vivir en régimen de arrendamiento.
Los precios de venta se han hecho inaccesibles para muchas personas que, literalmente, se ven expulsadas del mercado de compra y, ante la necesidad de buscar una vivienda en alquiler, el problema se vuelve mayúsculo.
Cada vivienda que sale al mercado encuentra decenas y decenas de aspirantes, siendo solo uno el afortunado que se la queda, mientras la gran mayoría continúa su búsqueda con cada vez menos esperanzas. En esta situación, la realidad es que las familias vulnerables a las que la Administración pretendía beneficiar con la nueva normativa resultan ser las más afectadas y perjudicadas.
Hace algunos días la prensa publicaba una noticia en la que el consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, comentaba que “…durante el próximo año 2026 expirarán los contratos de alquiler de 25.695 viviendas, si no se otorgan prórrogas”, que dichas viviendas “representan casi el 31% del total existente en el País Vasco” y que “la mayoría se encuentran en zonas tensionadas del territorio”. Hacía mención a que, a raíz de esta situación, “los nuevos contratos de arrendamiento y sus prórrogas estarán en el futuro sujetos, por tanto, a limitaciones de precios, una medida destinada a aliviar las dificultades que atraviesan los arrendatarios y a controlar la escalada de precios en los lugares más tensionados”.
Como respuesta a estos comentarios, quisiera realizar un repaso de diversas realidades que detectamos y vivimos en el día a día los profesionales inmobiliarios en nuestro contacto directo con arrendadores e inquilinos:
1º) Disminución de la rotación de las viviendas arrendadas.
Dicho de otro modo, el tiempo medio de duración de los contratos se ha ampliado considerablemente. Los inquilinos intentan no abandonar la vivienda arrendada y continuar en ella acordando prórrogas sucesivas, dadas las dificultades que ofrece el mercado para encontrar una vivienda que la sustituya. Los propietarios, a su vez, cuando cuentan con un inquilino cumplidor y, además, en muchos casos con contratos no sujetos a la nueva ley por haberse formalizado antes de mayo de 2023, optan también por continuar. Esta menor rotación implica menos inmuebles en el mercado y el mantenimiento de los precios sin rebajas.
2º) La legislación se complica.
Comprobamos en el día a día que a los propietarios que se encuentran ante la disyuntiva de qué hacer con una vivienda disponible cada vez les resulta más difícil entender la normativa, su aplicación y sus consecuencias. En muchos casos, les invade la inseguridad y el miedo, lo que provoca dudas que les llevan a decidir no arrendar la vivienda, inclinándose por su venta o incluso por mantenerla cerrada.
3º) Limitación de las rentas del alquiler.
La publicación de nuevos índices de precios y actualizaciones de rentas, inferiores incluso a la inflación, es otro aspecto que pesa a la hora de decidir si arrendar o no una vivienda. Donostia-San Sebastián, dados los altos precios de la vivienda en venta, ofrece una rentabilidad en alquiler muy poco atractiva, en torno al 2%–3%, muy inferior a la de muchos otros productos financieros o a la de viviendas arrendadas en otras ciudades.
4º) La labor de los profesionales inmobiliarios se complica.
En mi opinión, este aspecto no es baladí y tiene varios efectos. El primero es que, ante la complejidad normativa, los continuos cambios y la reducción de la oferta, muchos profesionales han decidido abandonar la gestión del arrendamiento de viviendas, pues no se sienten con fuerzas o motivación para adaptarse a la normativa para un número tan reducido de inmuebles. El esfuerzo necesario para entender y dominar la legislación resulta excesivo para un rendimiento tan limitado. Si esta situación se repite entre muchos profesionales, puede provocar que numerosos propietarios que confían en ellos se vean también empujados a retirar sus viviendas del mercado del alquiler.
5º) Un casting en cada alquiler.
Ante la masiva demanda, se produce una selección que, aunque no es deseable, resulta lógica dadas las consecuencias que la legislación vigente genera para los propietarios en caso de incumplimiento contractual por parte de los inquilinos. Así, los perfiles de personas más vulnerables se ven, en general, desfavorecidos en los procesos de elección.
En consecuencia, a pesar de las buenas intenciones de la Administración, las limitaciones de las rentas y la inseguridad jurídica generada para los propietarios me hacen temer que, si no se cambia la normativa, se seguirá produciendo una desbandada de arrendadores, lo que impedirá o dificultará activar una de las soluciones parciales, pero más rápidas, al problema de la vivienda.
Creo que peca de optimismo el consejero de Vivienda ante las expectativas que pueden generar las 25.695 viviendas cuyos contratos de arrendamiento vencen en 2026, pues no es descabellado pensar que una parte muy importante de dichos contratos se prorrogarán y que, de los que se resuelvan, algunas viviendas se retirarán del mercado permaneciendo cerradas, otras se venderán, algunas pasarán a arrendarse como vivienda de temporada y, finalmente, otras —por desgracia, me temo que no tantas— volverán a arrendarse como vivienda habitual.
La realidad del día a día es implacable e imposible de ignorar y, si se quiere revertir ese goteo continuo de salida de propietarios del mercado del arrendamiento, e incluso atraer a quienes lo abandonaron o a nuevos potenciales arrendadores, será necesario que, más pronto que tarde, se rectifique la dirección adoptada y, con realismo, se tomen medidas orientadas a reforzar la seguridad jurídica y la obtención de una rentabilidad razonable para los propietarios.
Iñigo Garaicoechea
Director General de Araxes
